Alter Invest

Simulateur SCPI Usufruit

Paramètres Généraux

Grille de Clé Usufruit (% du prix PP)
Barème Impôt sur les Sociétés (IS)
euros
%
%
Barème IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
euros
%
%
%
%
%
Fiscalité Personne Physique
%
Valeurs par Défaut
%
%
% / an
% / an
%
Paramètres sauvegardés

Stratégie SCPI en Usufruit

Optimisation patrimoniale via le démembrement temporaire

Principe du Démembrement

€
Investissement
100 000 €
Capital initial
→
US
Achat Usufruit
42% de la PP
Clé sur 20 ans
=
PP
Loyers Versés sur
238 095 €
équivalent Pleine Propriété
Effet de Levier x 2,38 Vous percevez les loyers sur 2,38 fois plus de capital qu'investi

Pendant le Démembrement (20 ans)

1
Percevoir les Loyers
100% des loyers sur la valeur PP
~11 905 €/an
→
2
Déduire l'Amortissement
Usufruit amorti linéairement
5 000 €/an
→
3
Payer l'IS Optimisé
Base réduite par l'amortissement
~15-25%
→
4
Réinvestir ou Percevoir
3 options : Racheter de l'usufruit, acquérir des parts en PP, percevoir les loyers, ou un mix des trois
Configurable

Constitution du Patrimoine Final

PP
PP Acquises
Réinvestissement des loyers
+
US
Valeur Résiduelle US
Usufruits encore actifs
+
€
Loyers Distribués
Revenus perçus en cash
=
★
Patrimoine Final
Valeur nette totale
!
À noter : Extinction de l'usufruit
À l'échéance du démembrement initial, l'usufruit s'éteint et sa valeur devient nulle. La pleine propriété est reconstituée au profit du nu-propriétaire, pas de l'usufruitier. Le patrimoine final de l'usufruitier est donc constitué uniquement des PP acquises par réinvestissement et de la valeur résiduelle des nouveaux usufruits rachetés en cours de période (s'il en reste d'actifs).
Effet de Levier

Avec le même capital, vous percevez les loyers sur 2 à 3 fois plus de valeur en pleine propriété qu'en achat direct.

Fiscalité Optimisée

L'amortissement de l'usufruit réduit la base imposable à l'IS. Les SCPI paneuropéennes bénéficient d'une fiscalité avantageuse.

Capitalisation

Le réinvestissement des loyers nets en PP et nouveaux usufruits crée un effet boule de neige sur le patrimoine.

Rendement Apparent Élevé

Le rendement sur capital investi est multiplié par l'inverse de la clé. Un rendement de 5% sur PP devient ~12% sur l'usufruit à 20 ans.

Comparaison : Achat Direct vs Usufruit

Achat Direct PP
100 000 €
Loyers perçus sur 100 000 € de PP
Achat Usufruit
238 095 €
Loyers perçus sur 238 095 € de PP (équivalent)

Évolution Schématique du Patrimoine

Début Mi-parcours Échéance Valeur Investissement initial Patrimoine
PP Acquises (réinvestissement)
Valeur Résiduelle Usufruit
Total (PP + US + Loyers)
i
Lecture du graphique
La valeur de l'usufruit décroît linéairement jusqu'à zéro à l'échéance (l'usufruit s'éteint). Simultanément, les PP acquises augmentent grâce au réinvestissement des loyers. Le patrimoine total inclut : PP acquises + Valeur résiduelle US + Loyers distribués cumulés. À noter : les nouveaux usufruits rachetés en cours de période peuvent prolonger la durée totale.

Mode d'emploi du Simulateur

Guide pratique pour configurer et interpréter votre simulation

1 Choisir votre régime fiscal

SCI à l'IS (recommandé)

  • Amortissement : Déduction fiscale de la valeur de l'usufruit sur sa durée
  • Taux IS : 15% jusqu'à 42 500 €, puis 25%
  • Idéal pour : Capitalisation, réinvestissement des loyers

Personne Physique

  • TMI : Votre tranche marginale d'imposition (0% à 45%)
  • Prélèvements sociaux : 17,2% sur les revenus fonciers
  • Idéal pour : TMI faible, besoin de revenus immédiats

2 Configurer l'investissement initial

Paramètre Description Conseil
Montant Initial Capital investi en usufruit de SCPI Minimum conseillé : 50 000 €
Durée Démembrement Durée pendant laquelle vous détenez l'usufruit (5 à 20 ans) 10-15 ans pour optimiser le rendement
Clé de Démembrement Pourcentage du prix PP payé pour l'usufruit Plus la durée est longue, plus la clé est élevée
Rendement SCPI Taux de distribution annuel de la SCPI (sur la valeur PP) Moyenne marché : 4% à 6%
Revalorisation Évolution annuelle du prix des parts SCPI Hypothèse prudente : 0,5% à 1,5%

3 Option : Financer par emprunt

i
Effet de levier
L'emprunt permet d'augmenter le montant investi. Exemple : 100 000 € d'apport + 50 000 € d'emprunt = 150 000 € investis en usufruit. Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui optimise la fiscalité.
Montant Emprunté
S'ajoute à votre apport pour augmenter l'investissement total
Taux d'Emprunt
Taux annuel nominal du crédit immobilier
Durée Emprunt
Généralement inférieure ou égale à la durée du démembrement
Remboursement Prioritaire
Les loyers servent d'abord à rembourser le crédit

4 Définir la stratégie de réinvestissement

Pendant la période de démembrement, vous percevez des loyers nets (après impôts). Vous pouvez choisir comment utiliser ces loyers :

US
Racheter de l'Usufruit
Maximise les loyers pendant le démembrement. Effet boule de neige.
PP
Acquérir des Parts en PP
Constitue un patrimoine pérenne. Parts conservées à vie.
€
Percevoir les Loyers
Revenus immédiats disponibles. Pas de réinvestissement.
!
Mix des trois stratégies
Vous pouvez combiner les trois options. Exemple : 50% en usufruit, 30% en PP, 20% distribué. La somme des trois taux doit être égale à 100%.

5 Simuler l'impact IFI (optionnel)

L'Impôt sur la Fortune Immobilière concerne les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d'euros.

Règle de l'usufruitier
L'usufruitier déclare la valeur en pleine propriété des parts, pas seulement la valeur de l'usufruit.
Taux d'actif immobilier
Les SCPI sont imposables à l'IFI au prorata de leur actif immobilier (généralement 70-90%).
Patrimoine existant
Ajoutez votre patrimoine immobilier actuel (résidence principale abattue de 30%, biens locatifs...).
Revalorisation
Hypothèse d'évolution annuelle de votre patrimoine existant.

R Lire les résultats

Indicateur Signification
Investissement Montant total investi en usufruit (apport + emprunt éventuel)
Patrimoine Final Valeur totale à la fin : PP acquises + usufruits résiduels + loyers distribués - capital restant dû
Plus-Value Différence entre le patrimoine final et l'investissement initial
Rendement Global Performance totale sur la durée, exprimée en pourcentage
TRI (Taux de Rendement Interne) Rendement annualisé tenant compte de la temporalité des flux
IFI Cumulé Total d'IFI payé sur la période (si applicable)

T Comprendre le tableau détaillé

Le tableau année par année présente l'évolution complète de votre investissement. Cliquez sur le bouton "Détail" de chaque ligne pour une analyse approfondie avec 6 onglets :

Récapitulatif
Vue synthétique des flux de l'année
Usufruits
Détail de chaque usufruit détenu
PP Acquises
Historique des parts en pleine propriété
IFI
Calcul détaillé de l'IFI par tranches
Crédit
Suivi du remboursement de l'emprunt
Bilan
Composition du patrimoine et performance
i
Stratégie Usufruit Réinvesti
Investissement en usufruit de SCPI. Le différentiel de loyers entre l'usufruit et la pleine propriété est réinvesti chaque année en parts PP, permettant de constituer un patrimoine immobilier avec un effet de levier fiscal.

Régime Fiscal

i
Fiscalité SCI à l'IS
SCPI Paneuropéennes : Revenus non imposables (0%)
SCPI Françaises : IS 15% jusqu'à 42 500 €, puis 25% au-delà
Amortissement : L'usufruit est amorti linéairement sur la durée

Paramètres d'Investissement

100 000 €
50 000 € 1 000 000 €
Capital initial investi pour acheter de l'usufruit de SCPI. Ce montant représente votre apport personnel (avant emprunt éventuel).
20 ans
3 ans 20 ans
Période pendant laquelle vous percevez les loyers de l'usufruit. À l'échéance, l'usufruit s'éteint et la pleine propriété est reconstituée au profit du nu-propriétaire.

Grille de Clé Usufruit

Rendements & Hypothèses

5,0 %
2,0 % 8,0 %
Taux de distribution annuel des SCPI européennes (hors France). Ces SCPI bénéficient d'une fiscalité avantageuse en France via le mécanisme du crédit d'impôt.
6,0 %
2,0 % 8,0 %
Taux de distribution annuel des SCPI investies en France. Les revenus sont soumis aux prélèvements sociaux (17,2%) et à l'impôt sur le revenu (personne physique) ou à l'IS (SCI).
1,0 %
-2,0 % +5,0 %
Hypothèse d'évolution annuelle des loyers distribués par la SCPI. Cette revalorisation est généralement indexée sur l'inflation ou l'évolution des loyers commerciaux.
1,0 %
-5,0 % +5,0 %
Hypothèse d'évolution annuelle du prix de la part SCPI. Impacte la valeur des PP acquises et des nouveaux usufruits rachetés. Une hypothèse prudente est recommandée (0% à 1,5%).

Paramètres de Réinvestissement

L'usufruit racheté redémarre sur la durée d'origine complète (20 ans).
i
Paramètres de réinvestissement
Durée US : Durée résiduelle = même échéance que l'usufruit initial / Durée d'origine = redémarre sur la durée complète

Répartition & Fiscalité IS

100 %
0 % (100% FR) 100 % (0% FR)
Paneuropéenne 100%
i
Fiscalité IS
SCPI Paneuropéennes : Revenus non imposables en France (convention fiscale)
SCPI Françaises : IS à 15% jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25% au-delà
Amortissement : L'usufruit est amorti linéairement sur la durée du démembrement

Synthèse de l'Investissement

Investissement Initial
100 000 €
Valeur Usufruit en PP
238 095 €
Clé Usufruit
42,0 %
Durée
15 ans
Usufruits Rachetés
0
Total US Rachetés
0 €

Évolution du Patrimoine

PP Acquises (cumul)
Valeur Résiduelle Usufruit
Loyers Distribués (cumul)
Total (PP + US + Loyers)

Paramètres de Réinvestissement

100 %
0 % 100 %
Part des loyers nets réinvestie en rachat d'usufruit. Maximise les revenus pendant le démembrement grâce à l'effet boule de neige, mais l'usufruit s'éteindra à terme.
0 %
0 % 100 %
Part des loyers nets réinvestie en achat de pleine propriété. Ces parts sont conservées définitivement et continuent à générer des revenus après le démembrement.
20 ans
1 an 20 ans
Période pendant laquelle les loyers sont réinvestis. Après cette durée, 100% des loyers sont distribués (perçus en cash). La somme US + PP peut être inférieure à 100%, le reste étant distribué.
US 100%
i
Fonctionnement du réinvestissement
Exemple : 10 000 € de loyers nets, 40% US, 35% PP = 4 000 € rachat usufruit + 3 500 € achat PP + 2 500 € distribués
Durée des rachats : Après cette période, les réinvestissements cessent et 100% des loyers sont distribués

Bilan à l'Issue du Démembrement

Patrimoine Final
246 029 €
Plus-Value Globale
146 029 €
Loyers Distribués
0 €
Rendement Global
+146 %
TRI Annualisé
6,2 %

Composition du Patrimoine Final

  • PP issues des Usufruits : -- parts pour une valeur de --
  • PP Acquises Directement : -- parts pour une valeur de --
  • Loyers Distribués Cumulés : --
  • Total Patrimoine : PP issues US + PP acquises + Loyers distribués

Détail des Flux

  • Usufruits Rachetés : -- usufruits pour un total de --
  • Achats PP Cumulés : --
  • Loyers Restant à Verser : --
  • Total Impôt Payé : --
  • Amortissement Total Déduit : --

Impact IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

80 %
0 % 100 %
Les SCPI détenues via une SCI à l'IS sont imposables à l'IFI au prorata de l'actif immobilier (généralement 80%).
i
Règle de l'usufruit et IFI
L'usufruitier est redevable de l'IFI sur la valeur totale en pleine propriété des parts détenues en usufruit, et non sur la seule valeur de l'usufruit.
Base IFI SCPI
Autre Patrimoine
Base IFI Totale
Seuil 1,3 M€
Base IFI SCPI (An 1)
--
Patrimoine Initial
--
Base IFI Max
--
IFI Cumulé
--

Tableau Année par Année

i
Répartition des loyers
Pendant la durée des rachats, les loyers nets sont répartis selon les taux définis (US / PP / Distribué). Après cette période et pendant les extensions, 100% des loyers sont distribués.
Année Loyer US Loyer PP Loyer Total Amort. Impôt IFI Loyer Net Achat US Achat PP Distribué Vers. Cumul PP Cumul Val. US Total Détail

Principe de la Stratégie

  • Achat en Usufruit : La société acquiert l'usufruit temporaire de parts de SCPI, permettant de percevoir 100% des loyers pendant la durée du démembrement avec un investissement réduit (clé usufruit).
  • Effet de Levier : Avec la même somme, on contrôle plus de parts en valeur pleine propriété qu'en achat direct.
  • Répartition des Loyers : Pendant la durée des rachats, le loyer net est réparti selon les taux définis :
    1. Taux US : Part réinvestie en rachat d'usufruit (effet boule de neige)
    2. Taux PP : Part réinvestie en achat de pleine propriété
    3. Distribué : Part versée aux associés (100% - taux US - taux PP)
  • Après la durée des rachats : Les réinvestissements cessent et 100% des loyers sont distribués.
  • Reconstitution : À l'extinction des usufruits, récupération de toutes les PP + les parts acquises directement.

    • Fiscalité IS

    SCPI Paneuropéennes

    • Revenus de source étrangère
    • Non imposables en France (conventions fiscales)
    • IS effectif : 0%
    • Idéal pour maximiser le cash-flow

    SCPI Françaises

    • Revenus fonciers imposables à l'IS
    • 15% jusqu'à 42 500 € de bénéfice
    • 25% au-delà de 42 500 €
    • Amortissement de l'usufruit déductible

    Amortissement de l'Usufruit

    Répartition des Loyers et Colonnes du Tableau

    !
    Points d'Attention
    • L'usufruit s'éteint à l'issue de la durée prévue (pas de valeur résiduelle)
    • Pas de droits d'entrée sur l'usufruit car pas de marché secondaire
    • La stratégie est sensible à l'évolution du prix des parts
    • Hors IFI : l'usufruit temporaire détenu par une société à l'IS n'entre pas dans l'assiette IFI du dirigeant

    Grille de Clé Usufruit

    Durée 3 ans 4 ans 5 ans 6 ans 7 ans 8 ans 9 ans 10 ans
    Clé US 12,0% 15,5% 19,0% 22,0% 24,5% 27,0% 29,5% 32,0%
    Durée 11 ans 12 ans 13 ans 14 ans 15 ans 16 ans 17 ans 18 ans 19 ans 20 ans
    Clé US 33,5% 35,0% 36,5% 38,0% 39,0% 40,0% 40,5% 41,0% 41,5% 42,0%
    i
    Grille Personnalisable
    Cette grille peut être modifiée dans l'onglet Paramètres via le bouton "Modifier la grille".
    SARL ALTER INVEST · Capital 8 000 € · 448 930 966 RCS PARIS · ORIAS 07025798
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