Scoring Territorial V2

Analyse multi-factorielle enrichie • Data.gouv.fr • Décembre 2025

Scoring Territorial V2 - Methodologie

Le Scoring Territorial est un outil d'aide a la decision pour l'investissement immobilier locatif en France. Il analyse et classe les communes selon 5 axes de performance, en integrant 15 indicateurs issus de sources officielles.

Objectif de l'outil

Identifier les territoires les plus pertinents selon votre strategie d'investissement : rendement locatif, securite patrimoniale, potentiel de plus-value, ou optimisation fiscale (Loc'Avantages, Denormandie).

Les 5 axes de scoring

R

Rendement

Ratio loyer annuel / prix d'achat. Penalise si taux de vacance eleve (>12%).

T

Tension locative

Facilite a louer. Base sur le zonage ABC, le taux de vacance et le taux de chomage local.

S

Securite

Qualite du cadre de vie. Base sur les equipements publics et le niveau de revenus (proxy).

PV

Plus-value

Potentiel d'appreciation du bien. Base sur le TCAM 10 ans et la tension du marche.

D

Defiscalisation

Optimisation fiscale via Loc'Avantages ou Denormandie. Bonus si passoires thermiques elevees.

Glossaire des indicateurs

Donnees de marche

Prix/m2 Prix median au metre carre des transactions immobilieres (appartements anciens)
Loyer/m2 Loyer median au metre carre hors charges, pour un T2 standard
Rendement brut = (Loyer annuel / Prix d'achat) x 100. Ne tient pas compte des charges et fiscalite.
Transactions Nombre de ventes enregistrees sur les 12 derniers mois. Indicateur de liquidite du marche.
TCAM 10 ans (evol. prix/an) Taux de Croissance Annuel Moyen des prix sur 10 ans. Un TCAM de +3% signifie que les prix ont augmente en moyenne de 3% par an. Formule : ((Prix final / Prix initial)^(1/10) - 1) x 100

Zonage et fiscalite

Zone ABC Zonage officiel determinant les plafonds de loyer Pinel/Loc'Avantages : Abis (Paris), A (grandes agglos), B1 (moyennes), B2/C (reste)
Plafond Loc'Avantages Intermediaire Loyer maximum pour beneficier de la reduction d'impot de 15% (Loc1). Decote de -15% vs loyer de reference.
Plafond Loc'Avantages Social Loyer maximum pour beneficier de la reduction d'impot de 35% (Loc2). Decote de -30% vs loyer de reference.
Plafond Loc'Avantages Tres Social Loyer maximum pour beneficier de la reduction d'impot de 65% (Loc3). Decote de -45% vs loyer de reference.
Denormandie Dispositif de defiscalisation pour renovation dans l'ancien (communes ORT/Coeur de Ville). Reduction jusqu'a 21% sur 12 ans.

Performance energetique

DPE moyen Classe energetique moyenne du parc immobilier (A=excellent a G=tres mauvais)
% Passoires F+G Part des logements classes F ou G. Ces logements seront interdits a la location : G en 2025, F en 2034.

Indicateurs socio-economiques

Taux de vacance Part des logements inoccupes depuis plus de 2 ans. Un taux eleve (>10%) indique un marche detendu.
Revenu median Revenu annuel median par unite de consommation. Indicateur de solvabilite des locataires.
Taux de chomage Part de la population active sans emploi. Impact sur la demande locative et les impayes.
Score equipements Indice 0-100 mesurant la densite d'equipements publics : sante, education, transports, commerces, culture.

Sources des donnees

DVF - Demandes de Valeurs Foncieres
DGFiP / data.gouv.fr
Prix de vente et transactions immobilieres depuis 2014
Mise a jour : semestrielle
Observatoire des Loyers (ANIL)
ANIL / Clameur
Loyers de marche par commune et typologie
Mise a jour : annuelle
Base DPE
ADEME / data.gouv.fr
Diagnostics de performance energetique depuis juillet 2021
Mise a jour : mensuelle
LOVAC - Logements Vacants
DGALN / data.gouv.fr
Taux de vacance par anciennete et par commune
Mise a jour : annuelle
FiLoSoFi
INSEE / data.gouv.fr
Revenus fiscaux localises des menages
Mise a jour : annuelle (N-2)
Taux de chomage localise
France Travail / INSEE
Taux de chomage par zone d'emploi
Mise a jour : trimestrielle
BPE - Base Permanente des Equipements
INSEE / data.gouv.fr
Inventaire des equipements et services par commune
Mise a jour : annuelle
Plafonds Loc'Avantages
ANIL / service-public.fr
Plafonds de loyer par zone pour 2025
Mise a jour : annuelle

Formules de calcul

Score Rendement (0-100)

min(100, rendement_brut x 10)

Malus de -10 pts si taux_vacance > 12%

Score Tension (0-100)

score_zone + bonus_vacance + bonus_chomage + bonus_transactions

Zone: Abis=95, A=85, B1=70, B2=55, C=40

Vacance: <6% +10pts, >10% -15pts

Chomage: <8% +5pts, >12% -10pts

Score Securite (0-100)

min(100, score_equipements x 0.5 + revenu_median / 500)

Malus de -10 pts si passoires F+G > 25%

Score Plus-value (0-100)

min(100, TCAM_10ans x 20 + score_tension x 0.3)

Base sur la croissance historique et la dynamique actuelle

Score Defiscalisation (0-100)

f(ecart loyer_marche vs plafond_loc_avantages)

Bonus +15 pts si Denormandie et passoires > 25%

Bonus +10 pts si zone B2/C et Denormandie

Score Global

Somme(score_axe x poids_axe) / Somme(poids)

Moyenne ponderee selon le profil investisseur

Limites et precautions

  • Les donnees sont des moyennes communales qui masquent les disparites intra-urbaines (quartiers)
  • Le rendement brut ne tient pas compte des charges, travaux, fiscalite et vacance locative
  • Les projections TCAM passees ne garantissent pas les performances futures
  • L'eligibilite Denormandie doit etre verifiee au cas par cas (ORT, Action Coeur de Ville)
  • Cet outil est une aide a la decision et ne remplace pas une etude approfondie de chaque bien

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Profil d'investisseur

EQ
Équilibré
PA
Patrimonial
CF
Cash-flow
PV
Plus-value
LA
Loc'Avantages
DN
Denormandie

Pondération des critères

Rendement brut 20%
Tension locative 20%
Sécurité 20%
Plus-value 20%
Défiscalisation 20%
Total des pondérations
100%
Mode Loc'Avantages
Le classement privilégie les communes où le plafond Loc'Avantages est proche du loyer marché, maximisant la réduction d'impôt sans perte significative de revenus.
Mode Denormandie
Cible les communes en zone B2/C éligibles au dispositif Denormandie (Action Cœur de Ville, ORT). Réduction jusqu'à 21% sur 12 ans.

Visualisation du profil

Indicateurs du marché français

i
Passoires F+G France
17.2%
-0.8% vs 2023
i
Vacance moyenne
8.3%
+0.2% vs 2023
i
TCAM 10 ans France (evol. prix/an)
+3.2%
Stable
i
Interdictions 2028
4.8%
du parc (classe G)

Classement des communes

Q
50résultats
# Commune Dept Zone Prix/m2 Loyer Plaf. Loc1 Plaf. Denorm Rdt brut DPE Vacance Score

Analyse Avancee

i
Prix median France
3 410 EUR
+2.8% vs 2023
i
Rendement moyen
5.4%
-0.3pts vs 2023
i
DPE A-C
38%
+3.2% vs 2023
i
Passoires F+G
17%
-0.8% vs 2023
i
Vacance > 2 ans
3.2%
Stable
i
Chomage moyen
7.4%
-0.2pts

Comparateur de communes

[+]
Selectionnez au moins 2 communes pour les comparer
Calendrier interdiction passoires thermiques
-
2023
Audit
G+
2025
Interdiction G+
G
2028
Interdiction G
F
2034
Interdiction F
[?]
Selectionnez une commune pour afficher toutes ses donnees

Lyon

Departement 69 - Zone A
85
Score global

Marche immobilier

Prix median/m2
5 200 EUR
Loyer marche/m2
15.80 EUR
Rendement brut
3.65%
Transactions/an
12 000
TCAM 10 ans (evol. prix/an)
+4.2%/an

Plafonds Loc'Avantages 2025

Loc1 Intermediaire (-15%)
13.43 EUR/m2
Loc2 Social (-30%)
11.06 EUR/m2
Loc3 Tres Social (-45%)
8.69 EUR/m2
Ecart Loc1 vs Marche
-15%

Plafond Denormandie 2025

Plafond loyer
14.49 EUR/m2
Ecart vs Marche
-8%
Eligibilite ORT
Non eligible
Reduction max
21% / 12 ans

Performance energetique (DPE)

DPE moyen
D
Passoires F+G
14.2%

Indicateurs socio-economiques

Taux de vacance
5.8%
Revenu median
24 200 EUR
Taux de chomage
8.1%
Score equipements
95/100

Scores detailles

Rendement 65
Tension 82
Securite 90
Plus-value 78
Defiscalisation 55

Alertes et opportunites

Simulation d'investissement

Sélectionnez une commune dans le classement pour accéder à la simulation détaillée.

Paramètres

Budget total 200 000 €
Apport personnel 20%
Durée du crédit 20 ans
Taux d'intérêt 3.5%

Résultats

Surface estimée
59 m²
Loyer mensuel
680 €
Mensualité crédit
928 €
Cash-flow mensuel
-248 €
Rendement brut
4.08%
TRI estimé (20 ans)
7.2%

Parametres et Hypotheses

Configurez les hypotheses de calcul utilisees pour le scoring et les simulations.

H Hypotheses de calcul

Frais de notaire
%
Frais d'agence
%
Charges copropriete
EUR/m2/an
Taxe fonciere
mois loyer
Assurance PNO
% prix
Vacance locative
%
Travaux annuels
% prix
TMI (tranche marginale)
%
Duree de detention
ans

P Plafonds de loyer 2025

Loc'Avantages

Zone Loc1 (-15%) Loc2 (-30%) Loc3 (-45%)
Abis 18.80 EUR 15.48 EUR 12.17 EUR
A 13.97 EUR 11.50 EUR 9.04 EUR
B1 11.26 EUR 9.27 EUR 7.29 EUR
B2 9.80 EUR 8.07 EUR 6.34 EUR
C 8.59 EUR 7.07 EUR 5.56 EUR

Denormandie

Zone Plafond loyer Reduction max
Abis 19.50 EUR/m2 21% (12 ans)
A 14.49 EUR/m2 21% (12 ans)
B1 11.68 EUR/m2 21% (12 ans)
B2/C 10.15 EUR/m2 21% (12 ans)

Source: BOI-BAREME-000017, ANIL 2025

S Sources de donnees

DVF 2025 S1 (DGFiP) Integre
Loyers ANIL/Clameur 2024 Integre
Zonage ABC (Sept 2025) Integre
Plafonds Loc'Avantages 2025 Integre
Plafonds Denormandie 2025 Integre
Base DPE (ADEME) Integre
LOVAC Vacance (DGALN) Integre
FiLoSoFi Revenus (INSEE) Integre
Chomage (France Travail) Integre
BPE Equipements (INSEE) Integre

Derniere mise a jour: Decembre 2025