2025 — 2026
Fiscalité immobilière
& Performance
Intégrer l'impact fiscal dans l'analyse patrimoniale et maîtriser les indicateurs de performance d'un investissement immobilier.
Suptertiaire ParisObjectifs de la séance
Ce que vous saurez faire à la fin de ces 3h30
Calculer l'impôt foncier
Maîtriser les régimes micro-foncier et réel pour optimiser la fiscalité de vos clients.
Exploiter le déficit foncier
Comprendre le mécanisme et les conditions d'imputation du déficit foncier.
Calculer TRI et VAN
Évaluer la performance globale d'un investissement immobilier dans le temps.
Analyser la sensibilité
Mesurer l'impact des variations (loyer, taux, vacance) sur la rentabilité.
Suptertiaire ParisPlan de la séance
Revenus fonciers : Micro vs Réel
Choisir le bon régime fiscal
TMI & Déficit foncier
Optimiser la fiscalité par les charges
LMNP & Plus-values
La location meublée et la cession
TRI & VAN
Les indicateurs de performance clés
Analyse de sensibilité
Tester la robustesse d'un projet
QCM & Synthèse
Évaluez vos connaissances
Suptertiaire ParisLes revenus fonciers
Comment sont imposés les loyers perçus ?
▸ Principe général
Les revenus tirés de la location nue (non meublée) sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes s'offrent au propriétaire :
La métaphore du restaurant
Le micro-foncier, c'est le menu à prix fixe : simple, rapide, pas de calcul. Le régime réel, c'est la carte : vous déduisez exactement ce que vous dépensez — mais il faut garder toutes les factures.
Micro-foncier
Abattement forfaitaire de 30% sur les loyers bruts. Plafonné à 15 000 € de revenus fonciers/an. Aucune justification de charges nécessaire.
Régime réel
Déduction des charges réelles : intérêts d'emprunt, travaux, assurance, taxe foncière, frais de gestion… Obligatoire si loyers > 15 000 €.
Pas le choix !
Plus avantageux
Simple et suffisant
Suptertiaire ParisMicro-foncier vs Régime réel
Comparez les deux régimes en temps réel
Simulateur fiscal interactif
Saisissez les données de votre investissement
Suptertiaire ParisMme Dupont hésite entre micro et réel
▸ Profil client
Mme Dupont perçoit 14 000 € de loyers annuels pour un studio à Paris. Son TMI est de 30%. Elle a payé 4 200 € d'intérêts d'emprunt, 1 800 € de travaux, 600 € d'assurance, 1 100 € de taxe foncière et 1 000 € de frais de gestion.
| Élément | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Loyers bruts | 14 000 € | 14 000 € |
| Abattement / Charges | - 4 200 € (30%) | - 8 700 € |
| Revenu imposable | 9 800 € | 5 300 € |
| IR (TMI 30%) | 2 940 € | 1 590 € |
| PS (17,2%) | 1 685 € | 912 € |
| Total impôts | 4 625 € | 2 502 € |
Suptertiaire ParisLe barème de l'impôt sur le revenu
Comprendre la TMI pour mesurer l'impact fiscal
▸ Barème progressif 2025
L'impôt sur le revenu est calculé par tranches successives. La TMI (Tranche Marginale d'Imposition) est le taux qui s'applique au dernier euro gagné.
| Tranche de revenu | Taux | Impact sur 1 000 € de loyer supplémentaire |
|---|---|---|
| Jusqu'à 11 294 € | 0% | 0 € d'impôt |
| 11 295 € → 28 797 € | 11% | 110 € d'IR + 172 € de PS = 282 € |
| 28 798 € → 82 341 € | 30% | 300 € d'IR + 172 € de PS = 472 € |
| 82 342 € → 177 106 € | 41% | 410 € d'IR + 172 € de PS = 582 € |
| Au-delà de 177 106 € | 45% | 450 € d'IR + 172 € de PS = 622 € |
Suptertiaire ParisPression fiscale selon la TMI
Combien reste-t-il réellement à l'investisseur ?
Ce qu'il faut retenir
Un investisseur à TMI 45% conserve seulement 37,8% de ses loyers nets après impôts ! D'où l'importance cruciale de l'optimisation fiscale en gestion de patrimoine.
Suptertiaire ParisLe déficit foncier
Quand vos charges dépassent vos loyers
▸ Mécanisme
Lorsque les charges déductibles dépassent les revenus fonciers, le résultat est un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (hors intérêts d'emprunt).
Excédent + intérêts → Report 10 ans sur revenus fonciers
▸ Exemple chiffré
M. Martin perçoit 8 000 € de loyers. Ses charges : 5 000 € d'intérêts + 18 000 € de travaux.
Suptertiaire ParisSimulateur de déficit foncier
Calculez votre déficit foncier
Mesurez l'économie d'impôt générée
Suptertiaire ParisLa location meublée (LMNP)
Un régime fiscal très attractif
▸ Principe du LMNP
Les revenus de location meublée sont des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), pas des revenus fonciers. Deux régimes possibles :
- Micro-foncier : abattement 30%
- Plafond micro : 15 000 €
- Réel : charges déductibles
- Pas d'amortissement
- Déficit foncier : max 10 700 €
- PV : exonération IR à 22 ans
- Micro-BIC : abattement 50%
- Plafond micro : 77 700 €
- Réel : charges + amortissement
- Amortissement du bien !
- Déficit reportable sans limite
- PV : régime des particuliers
Micro-BIC
Abattement forfaitaire de 50% (30% pour meublé de tourisme classé depuis 2024). Plafond : 77 700 € de recettes. Beaucoup plus avantageux que le micro-foncier (30%).
Régime réel BIC
Déduction des charges réelles + amortissement du bien (hors terrain). L'amortissement permet souvent de générer un résultat fiscal proche de zéro pendant de nombreuses années.
▸ L'arme secrète : l'amortissement
En LMNP réel, on amortit le bien sur 25-30 ans et les meubles sur 5-10 ans. Concrètement :
Résultat
Avec 10 000 € de loyers et 8 810 € d'amortissement + charges, le résultat fiscal peut être proche de 0 €. Vous percevez des loyers, mais vous ne payez (presque) pas d'impôt !
Suptertiaire ParisLes plus-values immobilières
L'imposition à la revente
▸ Calcul de la plus-value
Le prix d'acquisition peut être majoré des frais d'acquisition (forfait 7,5% ou frais réels) et du montant des travaux (forfait 15% après 5 ans ou réels).
▸ Abattements pour durée de détention
| Durée | Abattement IR (19%) | Abattement PS (17,2%) |
|---|---|---|
| 0 → 5 ans | 0% | 0% |
| 6 → 21 ans | 6% / an | 1,65% / an |
| 22ème année | 4% (exonération IR) | 1,60% |
| 23 → 30 ans | Exonéré | 9% / an |
| Au-delà de 30 ans | Exonéré | Exonéré |
Suptertiaire ParisCalculateur de plus-value immobilière
Estimez l'impôt sur la plus-value
Avec abattements pour durée de détention
Suptertiaire ParisLe TRI — Taux de Rentabilité Interne
L'indicateur roi de la performance
▸ Définition
Le TRI est le taux d'actualisation qui annule la VAN. En d'autres termes, c'est le taux de rendement annualisé qui rend la somme des flux actualisés égale à l'investissement initial.
La métaphore du GPS
Le TRI est le "GPS de la performance" : il vous dit à quelle vitesse votre argent progresse réellement, en tenant compte de TOUS les flux (investissement, loyers, charges, fiscalité, revente). C'est votre rendement global annualisé.
Intègre le temps
Chaque flux est pondéré par sa date de survenance.
Intègre tous les flux
Apport, loyers, charges, impôts, revente : tout est compté.
Comparable
Permet de comparer des projets de durées et montants différents.
Suptertiaire ParisLa VAN — Valeur Actuelle Nette
Le projet crée-t-il de la valeur ?
▸ Définition
La VAN est la somme des flux actualisés au taux de rentabilité exigé par l'investisseur, diminuée de l'investissement initial.
VAN > 0
Le projet crée de la valeur : il rapporte plus que le taux exigé. Investir !
VAN = 0
Le projet rapporte exactement le taux exigé. C'est le cas où TRI = taux d'actualisation.
VAN < 0
Le projet détruit de la valeur : il rapporte moins que le taux exigé. Renoncer.
Le projet crée de la valeur
TRI > taux exigé
Rendement = taux exigé
TRI = taux exigé
Le projet détruit de la valeur
TRI < taux exigé
Suptertiaire ParisCalculateur TRI & VAN
Évaluez un investissement locatif complet
Simulateur d'investissement locatif
Saisissez les paramètres du projet
Suptertiaire ParisComparer deux projets d'investissement
▸ Situation client
Votre client dispose de 50 000 € d'apport et d'une TMI à 30%. Deux projets s'offrent à lui :
| Indicateur | Studio Paris | T2 Lyon |
|---|---|---|
| Mensualité emprunt | 838 € | 650 € |
| Loyer net de charges | 550 € | 500 € |
| Cash-flow mensuel | - 288 € | - 150 € |
| Rentabilité brute | 5,0% | 5,2% |
| Effort d'épargne / 10 ans | 34 560 € | 18 000 € |
| Capital restant dû à 10 ans | 85 600 € | 66 400 € |
| Plus-value nette revente | + 30 000 € | + 35 000 € |
| TRI estimé | 5,8% | 7,2% |
| VAN (taux exigé 4%) | + 12 400 € | + 18 700 € |
Suptertiaire ParisTRI vs les autres indicateurs
Pourquoi le TRI est indispensable
▸ Comparaison des indicateurs
| Indicateur | Ce qu'il mesure | Limites | Score |
|---|---|---|---|
| Rentabilité brute | Loyers / Prix d'achat | Ignore charges, fiscalité, financement | |
| Rentabilité nette | Loyers nets de charges / Prix | Ignore fiscalité et financement | |
| Rentabilité nette-nette | Après impôts | Ignore effet de levier et revente | |
| Cash-flow | Flux de trésorerie réel | Vision court terme, ignore la revente | |
| TRI | Performance globale annualisée | Intègre TOUT (temps, fiscalité, levier, revente) |
Ce qu'il faut retenir
Les rentabilités brute et nette sont des photos. Le TRI est un film : il raconte toute l'histoire de l'investissement du début à la fin.
Suptertiaire ParisL'analyse de sensibilité
Tester la robustesse d'un investissement
▸ Principe
L'analyse de sensibilité consiste à faire varier les hypothèses clés pour mesurer l'impact sur la performance. Elle répond à la question : "Que se passe-t-il si…?"
▸ Matrice de sensibilité — Impact sur le TRI
TRI de base : 6,5% — Quel impact si le loyer ou le taux varient ?
Suptertiaire ParisSimulateur d'analyse de sensibilité
Impact de la vacance locative
Combien coûte un mois de vacance ?
Suptertiaire ParisQCM de fin de séance
Testez vos connaissances — 10 questions
1 Quel est l'abattement du micro-foncier ?
2 Quel est le taux de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers ?
3 Le déficit foncier est imputable sur le revenu global à hauteur de :
4 En LMNP micro-BIC, l'abattement forfaitaire est de :
5 Après combien d'années de détention une plus-value est-elle exonérée d'IR ?
6 Le TRI est le taux qui :
7 Une VAN positive signifie que :
8 Pour un contribuable à TMI 30%, chaque euro de revenu foncier est taxé à :
9 L'analyse de sensibilité sert à :
10 L'avantage principal du LMNP réel par rapport au nu réel est :
Votre score
Suptertiaire ParisCe qu'il faut retenir
▸ Partie 1 — Fiscalité immobilière
- Micro-foncier : abattement 30%, plafonné à 15 000 € — simple mais pas toujours optimal.
- Régime réel : charges réelles déductibles — avantageux dès que charges > 30% des loyers.
- Imposition totale = TMI + 17,2% PS (jusqu'à 62,2% pour TMI 45%).
- Déficit foncier : imputable jusqu'à 10 700 €/an sur le revenu global (hors intérêts).
- LMNP : BIC avec micro-BIC à 50% ou réel avec amortissement du bien.
- Plus-values : exonération IR à 22 ans, totale à 30 ans.
▸ Partie 2 — Indicateurs de performance
- TRI : rendement annualisé global — le "GPS" de l'investissement.
- VAN : mesure la création de valeur — VAN > 0 = projet à retenir.
- Lien TRI/VAN : TRI = taux qui annule la VAN.
- Analyse de sensibilité : tester la robustesse face aux aléas (vacance, taux, loyer).
- Rapport de recommandation : synthétiser tous les indicateurs pour argumenter un avis.
Suptertiaire ParisFormulaire récapitulatif
Revenu net foncier (micro)
Impôt sur revenus fonciers
TRI (Taux de Rentabilité Interne)
VAN (Valeur Actuelle Nette)
Plus-value brute
Déficit foncier imputable
Suptertiaire Paris