Seance 1 sur 4
Les Fondamentaux
Maitrisez les concepts essentiels pour conseiller vos clients en toute confiance : interets, capitalisation et actualisation.
Gerant - Alter Invest
Cabinet de conseil en gestion de patrimoine depuis 2003
Fondateur d'Alter Gestion, cabinet de gestion locative en 2013 - cession de l'activite en 2020
Capacite pour un investissement en capital de produire un revenu satisfaisant, un benefice appreciable.
Taux de rentabilite : Calcul du profit par million investi a partir des recettes, des couts de fonctionnement et d'investissement.
Aptitude a engendrer des profits, des benefices.
Aptitude a produire une valeur superieure a l'investissement en temps, en travail, en argent.
Rendement ou competence compensant largement l'effort et le cout de formation.
Commencons par le commencement
Un interet, c'est le "loyer de l'argent". Quand vous pretez de l'argent a une banque via votre epargne, vous recevez une remuneration en echange.
Imaginez que votre argent est un appartement. Quand vous le placez, c'est comme si vous le mettiez en location. Le locataire (la banque) vous verse un loyer (les interets).
La somme d'argent initiale placee ou empruntee.
Le "prix" de l'argent, en % par an.
Le temps d'immobilisation de l'argent.
Vous devez vous deplacer a Paris. Quel moyen de transport preferez-vous ?
- Difficile de se garer
- Possibilite d'ecouter de la musique
- Embouteillages possibles
- Top si il pleut
- Changement
- La vie sous terre
- Bonde
- Retards possibles
- Sport et transport a la fois
- Fatiguant
- Arrivee mouille si il pleut
- Sur d'etre a l'heure
- Sur d'etre a l'heure
- Tres long
- Sympa - Paris c'est beau
Difficile de savoir lequel de ces choix vaut le plus le coup ?
Vous venez de comprendre la problematique de la rentabilite !
Aucune des solutions n'est vraiment au dessus des autres au point de faire l'unanimite !
Les rendements sont a peu pres similaires, car le ratio efficacite, effort et risque est equilibre entre toutes
C'est donc a l'appreciation de chacun de determiner quelle sera la bonne solution !
C'est pareil en finance : l'appreciation du rendement sera egalement soumise aux subjectivites ! C'est la partie irrationnelle du probleme !
A rendement presque egal, vous preferez :
- Diversifie
- Sans risque personnel
- Garantie rendement
- Aucune competence requise
- Pas de charme
- On ne voit pas ce que l'on achete
- Demande plus de temps
- Risque et responsabilite personnel
- Grande quantite d'argent
- Plein de competences requises
Vous venez de toucher du doigt l'importance du jugement personnel. Mais alors qu'est-ce qui oriente nos choix ? La preference selon la situation personnelle (velo si fondu, voiture si fatigue...)
Le calcul le plus basique
Avec les interets simples, les interets sont calcules uniquement sur le capital initial, sans jamais etre reinvestis.
I = Montant des interets
C = Capital initial
i = Taux d'interet annuel (5% = 0,05)
n = Nombre d'annees
C'est comme un arbre fruitier dont vous recoltez les fruits chaque annee, mais vous ne replantez jamais les graines. Toujours la meme recolte.
Calculez le capital cumule annee apres annee
| Annee | Capital debut | Calcul | Interets | Capital fin |
|---|---|---|---|---|
| Annee 1 | 10 000 EUR | 10 000 + 300 | +300 EUR | 10 300 EUR |
| Annee 2 | 10 300 EUR | 10 300 + 300 | +300 EUR | 10 600 EUR |
| Annee 3 | 10 600 EUR | 10 600 + 300 | +300 EUR | 10 900 EUR |
| Annee 4 | 10 900 EUR | 10 900 + 300 | +300 EUR | 11 200 EUR |
| Annee 5 | 11 200 EUR | 11 200 + 300 | +300 EUR | 11 500 EUR |
Formule des interets simples : I = C × t × n
Calcul : I = 10 000 × 0.03 × 5 = 1 500 EUR
Caracteristique cle : Les interets sont toujours calcules sur le capital initial (10 000 EUR), jamais sur le capital cumule. C'est ce qui differencie les interets simples des interets composes.
La 8eme merveille du monde selon Einstein
Avec les interets composes, les interets de chaque periode s'ajoutent au capital et produisent eux-memes des interets. C'est l'effet boule de neige !
Cn = Capital apres n periodes
C0 = Capital initial
i = Taux d'interet par periode
n = Nombre de periodes
Une petite boule de neige qui roule accumule de plus en plus de neige. Au debut modeste, mais sur le long terme, c'est exponentiel !
Memes parametres que l'exercice precedent - comparez les resultats !
| Annee | Capital debut | Calcul | Interets | Capital fin |
|---|---|---|---|---|
| Annee 1 | 10 000 EUR | 10 000 × 1.03 | +300 EUR | 10 300 EUR |
| Annee 2 | 10 300 EUR | 10 300 × 1.03 | +309 EUR | 10 609 EUR |
| Annee 3 | 10 609 EUR | 10 609 × 1.03 | +318 EUR | 10 927 EUR |
| Annee 4 | 10 927 EUR | 10 927 × 1.03 | +328 EUR | 11 255 EUR |
| Annee 5 | 11 255 EUR | 11 255 × 1.03 | +338 EUR | 11 593 EUR |
Formule des interets composes : Cf = Ci × (1 + t)^n
Calcul : Cf = 10 000 × (1.03)^5 = 10 000 × 1.1593 = 11 593 EUR
Caracteristique cle : Les interets sont calcules sur le capital cumule (capital + interets precedents). C'est l'"effet boule de neige" : les interets generent eux-memes des interets.
Sur 5 ans, l'ecart semble faible. Mais sur 20-30 ans, la difference devient considerable !
Vn : une somme d'argent en annee n
tx : le taux d'inflation a considerer
Vn : une somme d'argent en annee n
tx : le taux d'inflation a considerer
nt : le nombre de periode prise en compte
L'inflation fait regulierement la une des journaux : Les Echos, BFMTV, Reuters, LSA...
| Annee | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Indice des prix | 1,7% | 1,6% | 1,9% | 2,1% | 2,1% | 1,7% | 1,7% | 1,5% | 2,8% | 0,1% | 1,5% | 2,1% | 2,0% |
| Annee | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Indice des prix | 0,9% | 0,5% | 0,0% | 0,2% | 1,0% | 1,9% | 1,1% | 0,5% | 1,6% | 5,2% | 4,9% | 2,0% |
Exemple : 10 EUR en 2000 valent 15 EUR en 2023 (+49%)
Donc votre argent doit evoluer sinon : Vous ne pourrez plus acheter !
Exemple : 10 000 EUR fin 2016 evoluant avec inflation 2017-2019
Fin 2017 (inflation 1%)
Fin 2018 (inflation 1,9%)
Fin 2019 (inflation 1,1%)
Selectionnez deux annees pour calculer l'inflation cumulee et voir l'evolution de votre pouvoir d'achat.
en 2024
si non investi
2000
2024
Source : INSEE - Indices des prix a la consommation (IPC)
Survolez la courbe
L'inflation est mesuree par l'indice des prix a la consommation (IPC) publie par l'INSEE.
Source : INSEE - Indice des prix a la consommation, moyenne annuelle
Visualisez l'evolution de l'inflation depuis 1991 et comparez avec un placement.
Survolez les barres pour voir les details
Source : INSEE - Indice des prix a la consommation, donnees mensuelles agregees en moyennes annuelles
Donnees INSEE France 1991-2025 - Survolez pour voir les details
pouvoir d'achat equivalent (INSEE 1991-2025)
Vous battez l'inflation !
Pics visibles : crise 2008 (2.8%), choc post-COVID 2022-2023 (5.2% et 4.9%)
Source : INSEE - Indice des prix a la consommation (IPC), moyennes annuelles 1991-2025
Calculez la perte de pouvoir d'achat sur 5 ans avec des taux variables
⚠️ Arrondissez vos resultats a l'euro (inferieur ou superieur)
| Annee | Taux inflation | Pouvoir d'achat | Perte cumulee |
|---|---|---|---|
| Depart | - | 50 000 EUR | - |
| An 1 | 2.0% | 49 020 EUR | - 980 EUR |
| An 2 | 3.5% | 47 363 EUR | - 2 637 EUR |
| An 3 | 0.5% | 47 128 EUR | - 2 872 EUR |
| An 4 | 2.5% | 45 979 EUR | - 4 021 EUR |
| An 5 | 1.5% | 45 300 EUR | - 4 700 EUR |
Le pouvoir d'achat : C'est ce que votre argent peut reellement acheter. Si les prix augmentent mais pas votre epargne, vous pouvez acheter moins de choses.
Calcul : Pouvoir d'achat = Capital ÷ (1 + taux d'inflation)
Observation cle : Meme l'annee a 0.5% n'inverse pas la tendance. L'inflation est cumulative et son effet s'additionne d'annee en annee.
Vous vous demandez pourquoi ca plafonne ? Demandez-vous pourquoi ca ne demarre pas tout de suite au regime de croisiere !
Quand vous courez vous devez demarrer. C'est pareil en finance !
Votre vitesse va croitre rapidement :
1 km/h -> 4 km/h (+400%) -> 10 km/h (+250%)
Au debut chaque gain a un impact tres fort.
Puis se stabiliser a une vitesse de "Regime".
Au bout d'un temps, les gains supplementaires sont des gouttes d'eau dans l'ocean.
Si on remplace les km/h par des euros :
Au debut chaque euro supplementaire represente un gain enorme ! Puis au bout d'un certain temps vous pourrez bien rajouter autant d'argent que vous voulez l'impact sera faible.
ATTENTION ! Cela ne veut pas dire que vous ne vous enrichissez plus ! C'est comme la course a pied, vous continuez d'avancer, mais vous n'accelerez plus. Vous avez atteint votre rendement max !
"Le rend... quoi ?"
Rappel VAN.
Le taux de rendement est le taux pour lequel la VAN est nul
C'est donc le taux d'equilibre de votre investissement
En clair c'est le taux effectif de rentabilite de votre investissement
C'est le seul taux qui vous permettra de vraiment juger de la performance d'un investissement, car il considere tous les flux financiers, l'impact du temps sur votre investissement et permet de comparer n'importe quel placement entre eux !
Un pret est une operation financiere par laquelle un preteur met a disposition d'un emprunteur une somme d'argent, moyennant le paiement d'interets.
Somme initiale pretee
Cout du pret
Le plus courant pour l'immobilier
Interets seuls pendant la duree
En attente d'une vente
Comprendre comment se decompose chaque mensualite
C'est un echeancier detaille qui montre, mois par mois, comment votre pret est rembourse. Il decompose chaque mensualite en :
Au debut, vous payez beaucoup d'interets et peu de capital.
A la fin, vous payez beaucoup de capital et peu d'interets.
Pourquoi ? Les interets sont calcules sur le capital restant du. Plus vous remboursez, moins il y a d'interets !
| Mois | Mensualite | Capital | Interets | Restant du |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 555 EUR | 305 EUR | 250 EUR | 99 695 EUR |
| 2 | 555 EUR | 306 EUR | 249 EUR | 99 389 EUR |
| ... | La part de capital augmente progressivement | |||
| 120 | 555 EUR | 406 EUR | 149 EUR | 59 326 EUR |
| ... | Mi-parcours : la tendance s'inverse | |||
| 240 | 555 EUR | 554 EUR | 1 EUR | 0 EUR |
M = C × [t / (1 - (1 + t)-n)]
M = Mensualite | C = Capital emprunte | t = Taux mensuel (taux annuel / 12) | n = Nombre de mois
Une alternative au pret amortissable classique
Vous remboursez capital + interets chaque mois.
Avantage : Vous etes proprietaire progressivement
Inconvenient : Mensualites plus elevees
Dette qui diminue
Vous ne remboursez que les interets chaque mois.
Le capital est rembourse en une seule fois a la fin.
Avantage : Mensualites faibles + avantage fiscal (investissement locatif)
Inconvenient : Cout total plus eleve
Dette constante
| Pret Amortissable | Pret In Fine | |
|---|---|---|
| Mensualite | 555 EUR | 250 EUR |
| Total interets | 33 200 EUR | 60 000 EUR |
| Remboursement final | 0 EUR | 100 000 EUR |
| Cout total | 133 200 EUR | 160 000 EUR |
Principalement pour l'investissement locatif : les interets sont deductibles des revenus fonciers, ce qui reduit l'impot. On couple souvent ce pret avec une assurance-vie qui permet de constituer le capital a rembourser.
Calculez les differents types de rendement d'un investissement immobilier
| Etape | Calcul | Resultat |
|---|---|---|
| 1. Loyers annuels bruts | 850 EUR × 12 mois | 10 200 EUR |
| 2. Rendement brut | (10 200 ÷ 200 000) × 100 | 5.1% |
| 3. Loyers nets (hors charges) | 10 200 - 2 400 | 7 800 EUR |
| 4. Cout total acquisition | 200 000 + 16 000 | 216 000 EUR |
| 5. Rendement net | (7 800 ÷ 216 000) × 100 | 3.6% |
Rendement brut : C'est le ratio simple entre les loyers annuels et le prix d'achat. C'est l'indicateur le plus souvent affiche par les agents immobiliers car il est plus attractif.
Rendement net : Il prend en compte les charges (taxe fonciere, assurance, entretien, gestion...) et les frais d'acquisition (notaire). C'est le vrai indicateur de performance.
* Variable selon votre tranche marginale d'imposition et le regime fiscal choisi
Calculez votre mensualite et visualisez la repartition capital/interets
Evolution sur la duree du pret - Survolez pour voir les details
(hors assurance : 1 110 EUR)
Plus la duree est longue, plus les interets sont eleves. Un pret sur 25 ans coute bien plus cher qu'un pret sur 15 ans, meme si la mensualite est plus faible !
La 8eme merveille du monde selon Einstein
Avec les interets composes, les interets de chaque periode s'ajoutent au capital et produisent eux-memes des interets. C'est l'effet boule de neige !
Cn = Capital apres n periodes
C0 = Capital initial
i = Taux d'interet par periode
n = Nombre de periodes
Une petite boule de neige qui roule accumule de plus en plus de neige. Au debut modeste, mais sur le long terme, c'est exponentiel !
Comparaison entre interets simples et interets composes sur 10 000 EUR a 5% pendant 20 ans
10 000 + (10 000 x 5% x 20)
Interets : 10 000 EUR
10 000 x (1.05)20
Interets : 16 533 EUR
Bonus capitalisation : +6 533 EUR !
Les interets composes ont genere 65% d'interets supplementaires
Projeter la valeur future
La capitalisation calcule combien vaudra une somme dans le futur.
VF = Valeur Future
VA = Valeur Actuelle
Capitaliser, c'est planter une graine et savoir quelle taille aura l'arbre dans 10 ans. La capitalisation permet de voir dans le futur.
Le secret des petites sommes
Epargner une somme fixe chaque mois constitue un capital par accumulation.
V = Versement periodique
i = Taux par periode
n = Nombre de periodes
Chaque versement est une brique. La premiere a le plus de temps pour "grandir". Ensemble, elles forment un mur impressionnant !
apres 20 ans
200 EUR x 240 mois
Interets gagnes : +25 599 EUR !
L'astuce pour impressionner vos clients
Estimez en combien de temps votre capital double :
2%
Livret A
36 ans
4%
Assurance-vie
18 ans
6%
Actions
12 ans
8%
Immobilier
9 ans
Cette regle fonctionne bien pour des taux entre 2% et 15%. Au-dela, elle devient moins precise mais reste utile pour des estimations rapides !
Le placement prefere des Francais
L'assurance-vie est une enveloppe fiscale permettant d'epargner et d'investir sur differents supports, avec une fiscalite avantageuse apres 8 ans.
Capital garanti, rendement faible mais securise.
Investissement en actions, obligations, immobilier... Potentiel de gain plus eleve.
Apres 8 ans, abattement annuel de 4 600 EUR (9 200 EUR pour un couple) sur les gains lors des retraits. Taux reduit de 7,5% au-dela.
Trouvez le bon equilibre entre securite et performance
Securite maximale
Compromis ideal
Performance elevee
Risque eleve
L'allocation d'actifs est la cle de la performance a long terme. Elle doit etre adaptee a votre horizon de placement, votre tolerance au risque et vos objectifs personnels.
Projetez l'evolution de votre contrat (interets composes mensuels)
| Annee | Versements cumules | Retraits cumules | Plus-value | Capital |
|---|
Performance totale
+31.2%
Rendement annualise
4.00%
Deux indicateurs essentiels pour evaluer la rentabilite d'un investissement
Vous avez 100 000 EUR a investir. Deux projets s'offrent a vous. Comment savoir lequel est le plus rentable ?
C'est exactement a cette question que repondent la VAN et le TRI.
Valeur Actuelle Nette
Repond a la question :
"Combien ce projet me rapporte-t-il en euros d'aujourd'hui ?"
Taux de Rendement Interne
Repond a la question :
"Quel est le taux de rentabilite reel de ce projet ?"
Transformer les gains futurs en valeur d'aujourd'hui
1 EUR aujourd'hui vaut plus que 1 EUR dans 10 ans (a cause de l'inflation et du cout d'opportunite).
La VAN ramene tous les flux futurs a leur valeur actuelle, puis soustrait l'investissement initial.
Vous investissez 10 000 EUR dans un projet qui rapporte 3 000 EUR par an pendant 5 ans.
Avec un taux d'actualisation de 5% :
An 1
2 857 EUR
An 2
2 721 EUR
An 3
2 592 EUR
An 4
2 468 EUR
An 5
2 351 EUR
Total actualise
12 989 EUR
Investissement
10 000 EUR
VAN
+2 989 EUR
La regle de decision est simple
Projet rentable
Le projet cree de la valeur. Il rapporte plus que le taux exige.
Seuil de rentabilite
Le projet rapporte exactement le taux exige. Ni gain ni perte.
Projet non rentable
Le projet detruit de la valeur. A eviter.
Entre deux projets, choisissez celui avec la VAN la plus elevee. C'est celui qui cree le plus de valeur.
Le taux de rentabilite reel de votre investissement
Le TRI est le taux d'actualisation qui rend la VAN egale a zero.
Autrement dit, c'est le taux de rentabilite effectif de votre projet.
Investissement de 10 000 EUR, gains de 3 000 EUR/an pendant 5 ans.
Le TRI de ce projet est de
15,2%
Cela signifie que ce projet rapporte 15,2% par an sur votre investissement.
Le TRI, c'est comme si vous demandiez : "A quel taux faudrait-il que je place mon argent a la banque pour obtenir les memes gains que ce projet ?"
Comparer le TRI au taux de reference
C'est le rendement minimum exige par l'investisseur. Il peut representer :
Le projet rapporte plus que le minimum attendu.
Exemple : TRI de 15% pour un taux exige de 8% → Projet interessant
Le projet ne rapporte pas assez.
Exemple : TRI de 5% pour un taux exige de 8% → Projet a rejeter
Projet A
TRI = 12%
Projet B
TRI = 18%
A risque egal, le Projet B est plus interessant car son TRI est plus eleve.
Les deux indicateurs sont complementaires
Points forts
Limite
Points forts
Limite
Les professionnels utilisent les deux indicateurs ensemble. La VAN donne la valeur creee, le TRI donne le rendement. Utilisez la VAN pour la decision finale, le TRI pour communiquer.
Pour savoir si un projet est rentable
VAN > 0 ou TRI > Taux exige
Pour comparer deux projets
VAN la plus elevee
Calculez la VAN d'un projet avec un taux d'actualisation de 5%
| Annee | Flux brut | Coefficient | Calcul | Flux actualise |
|---|---|---|---|---|
| Annee 0 | -20 000 EUR | 1 | -20 000 × 1 | -20 000 EUR |
| Annee 1 | +6 000 EUR | 1 / 1.05 | 6 000 ÷ 1.05 | 5 714 EUR |
| Annee 2 | +6 000 EUR | 1 / 1.05² | 6 000 ÷ 1.1025 | 5 442 EUR |
| Annee 3 | +6 000 EUR | 1 / 1.05³ | 6 000 ÷ 1.1576 | 5 183 EUR |
| Annee 4 | +6 000 EUR | 1 / 1.05⁴ | 6 000 ÷ 1.2155 | 4 936 EUR |
| Somme des flux actualises : | 21 275 EUR | |||
| VAN = Somme - Investissement : | +1 275 EUR | |||
La Valeur Actuelle Nette (VAN) permet de comparer des flux futurs a des euros d'aujourd'hui.
Principe de l'actualisation : 1 EUR dans le futur vaut moins qu'1 EUR aujourd'hui, car :
Formule : VAN = Σ (Flux / (1+t)^n) - Investissement initial
Interpretation :
Avec une VAN de +1 275 EUR, ce projet genere une valeur supplementaire au-dela du rendement exige de 5%.
En d'autres termes : ce projet est equivalent a recevoir 1 275 EUR de bonus aujourd'hui, en plus d'un rendement de 5% garanti.
Societe Civile de Placement Immobilier
| Annee | Prix part | Revenus annuels | Revenus cumules | Valeur parts |
|---|
Les frais de souscription (8-12%) sont preleves a l'achat. Les revenus sont soumis a l'impot sur le revenu + prelevements sociaux (17.2%). Liquidite limitee : la revente peut prendre plusieurs mois.
Investissement en direct avec financement
| Annee | Loyer annuel | Credit annuel | Cash-flow | Capital rembourse | Valeur bien |
|---|
Charges a prevoir : taxe fonciere, assurance PNO, gestion locative (7-10%), travaux, vacance locative. Fiscalite : revenus fonciers imposes au bareme IR + prelevements sociaux, ou regimes LMNP/LMP.
Marche
Voiture
Avion
Vous avez plein de solutions pour y aller...
A pied
~100h, 445km
Voiture
4h-5h30, 465km
TGV
~2h
...mais certaines vont plus ou moins vite et demandent plus ou moins d'effort !
Pourquoi les chiffres ne font pas tout
Les calculs de rentabilite, VAN, TRI sont des outils precieux. Mais ils ne capturent qu'une partie de la realite.
Un investissement "rentable sur le papier" peut etre inadapte a la situation personnelle du client.
Les emotions
Peur, stress, anxiete face aux fluctuations. Un client qui ne dort plus la nuit n'a pas fait le bon choix.
Les valeurs personnelles
Certains clients refusent d'investir dans certains secteurs (armement, tabac...) meme si c'est rentable.
La situation familiale
Divorce, naissance, deces, maladie... La vie change les priorites.
Les projets de vie
Achat immobilier, tour du monde, creation d'entreprise... Chaque projet a son horizon.
Le conseiller n'est pas qu'un calculateur
"Un bon conseiller en gestion de patrimoine est avant tout un psychologue qui sait manier les chiffres, pas l'inverse."
Se mettre a la place du client, comprendre ses peurs et ses aspirations profondes.
Laisser le client s'exprimer, poser les bonnes questions, entendre ce qui n'est pas dit.
Creer un climat de securite ou le client ose parler de ses vrais besoins.
Expliquer simplement des concepts complexes, sans jargon intimidant.
Accepter que le client ait besoin de temps pour decider, sans le brusquer.
Toujours conseiller dans l'interet du client, meme si cela reduit sa propre commission.
Ce qui compte vraiment pour vos clients
Rendement et performance
Fiscalite et optimisation
Liquidite et disponibilite
Diversification du risque
Sentiment de securite
Fierte et statut social
Transmission aux enfants
Tranquillite d'esprit
Les etudes montrent que les decisions financieres sont prises a 80% sur des criteres emotionnels et justifiees ensuite par des arguments rationnels. Le conseiller qui ne comprend pas cela passera a cote de l'essentiel.
Les calculs financiers sont necessaires mais pas suffisants.
La relation humaine fait toute la difference.
Alter Invest - Cabinet de conseil en gestion de patrimoine