Alter Invest

Cours : Emprunts et Rentabilite

Seance 2 sur 4

Emprunts Immobiliers et Rentabilite Locative

Maitriser les mecanismes du credit et de l investissement

Calculez les mensualites, analysez les tableaux d amortissement, et evaluez la rentabilite reelle de vos investissements immobiliers.

Duree
3h30
Exercices
6
Niveau
Master GP
SupterTiaire Paris
29 janvier 2026

Intervenant

Pierre BRUNET

Gerant - Alter Invest

Cabinet de conseil en gestion de patrimoine depuis 2003

Programme

1
Emprunts immobiliers (1h45)
2
Rentabilite locative (1h45)

Objectifs de la seance

Emprunts Immobiliers

  • Calculer une mensualite de pret
  • Etablir un tableau d amortissement
  • Calculer le capital restant du
  • Comprendre le TAEG
  • Analyser l assurance emprunteur

Rentabilite Locative

  • Differencier rentabilite brute, nette, nette-nette
  • Calculer le cash-flow
  • Mesurer l effet de levier
  • Determiner le loyer d equilibre

Cas pratique introductif

La question du jour

Vous souhaitez acheter un bien a 200 000 EUR. Combien allez-vous reellement payer ?

Prix d achat
200 000 EUR
Apport (10%)
20 000 EUR
Emprunt
180 000 EUR

Hypotheses :

  • Duree : 20 ans
  • Taux nominal : 3,5%
  • Assurance : 0,30%
  • Frais de dossier : 1 000 EUR

Les emprunts immobiliers

L emprunt immobilier est le levier principal de l investissement. Comprendre ses mecanismes est essentiel.

Encours credits
1 300 Mds EUR

France 2024

Duree moyenne
22 ans
Taux moyen
3,4%

Dec 2024

Types de prets

Pret amortissable

Mensualites constantes. Part interets decroissante, part capital croissante.

Pret in fine

Seuls les interets sont payes. Capital rembourse a l echeance.

Calcul de la mensualite

Mensualite d un pret amortissable

M = C x t / (1 - (1 + t)-n)

M = Mensualite | C = Capital | t = Taux mensuel | n = Nombre de mensualites

Application : 180 000 EUR sur 20 ans a 3,5%

1
Taux mensuel
t = 3,5% / 12 = 0,2917%
2
Denominateur
1 - (1,002917)-240 = 0,5031
3
Mensualite
M = 180 000 x 0,002917 / 0,5031 = 1 044 EUR

Mensualite hors assurance

1 044 EUR

Le tableau d amortissement

Detail mois par mois : interets, capital rembourse, capital restant du.

Composition mensualite

Interets = CRD x Taux mensuel

Capital = Mensualite - Interets

Evolution

Debut : beaucoup d interets

Fin : beaucoup de capital

MoisMensualiteInteretsCapitalCRD
11 044 EUR525 EUR519 EUR179 481 EUR
1201 044 EUR313 EUR731 EUR106 684 EUR
2401 044 EUR3 EUR1 041 EUR0 EUR

Le capital restant du (CRD)

CRD = Valeur actuelle des mensualites restantes

CRD = M x [1 - (1 + t)-(n-k)] / t

Exemple : CRD apres 10 ans

1
Mensualites restantes : 120
CRD = 1 044 x [1 - (1,002917)-120] / 0,002917
2
Resultat
CRD = 106 683 EUR (59% du capital initial)

Observation : Apres 50% de la duree, il reste 59% du capital !

Le TAEG et le cout total

Le TAEG integre tous les frais : interets + assurance + frais de dossier + garantie.

ElementCalculMontant
Total mensualites1 044 x 240250 560 EUR
Interets250 560 - 180 00070 560 EUR
Assurance (0,30%)180 000 x 0,30% x 2010 800 EUR
Frais de dossier-1 000 EUR
COUT TOTAL-82 360 EUR

Cout total de l acquisition

262 360 EUR

Pour un bien a 200 000 EUR

L assurance emprunteur

Garanties

  • Deces / PTIA
  • ITT / IPT / IPP

Modes de calcul

Sur capital initial : Cotisation constante

Sur CRD : Cotisation degressive

Loi Lemoine (2022) : Changement d assurance possible a tout moment, sans frais.

Le remboursement anticipe

Avantages

  • Economie d interets
  • Economie d assurance
  • Liberation de capacite

IRA (Indemnites)

Plafonnees au minimum entre :

  • 6 mois d interets
  • 3% du capital rembourse

Exemple : remboursement de 50 000 EUR apres 10 ans

6 mois interets

50 000 x 3,5% x 6/12 = 875 EUR

3% capital

50 000 x 3% = 1 500 EUR

IRA a payer

875 EUR

La rentabilite locative

Il existe 3 niveaux de rentabilite. Ne vous fiez jamais a la seule rentabilite brute !

Les 3 niveaux

Brute
Loyers / Prix
->
Nette
- Charges
->
Nette-nette
- Fiscalite

La rentabilite brute

Rentabilite brute

Rbrute = (Loyer annuel / Prix d achat) x 100

Exemple : Studio 150 000 EUR loue 650 EUR/mois

1
Loyer annuel
650 x 12 = 7 800 EUR
2
Rentabilite brute
7 800 / 150 000 x 100 = 5,2%

Attention : C est l indicateur affiche par les agents. Il ne tient compte d aucune charge !

La rentabilite nette

Rentabilite nette

Rnette = [(Loyers - Charges) / (Prix + Frais)] x 100

Charges a deduire

  • Taxe fonciere
  • Charges non recuperables
  • Assurance PNO
  • Gestion locative
  • Vacance locative

Frais a ajouter

  • Frais de notaire (~8%)
  • Frais d agence
  • Travaux

Application a notre studio

ElementMontant annuel
Loyers bruts+ 7 800 EUR
Taxe fonciere- 800 EUR
Charges non recuperables- 480 EUR
Assurance PNO- 150 EUR
Gestion locative (7%)- 546 EUR
Vacance (1 mois)- 650 EUR
Revenu net5 174 EUR

Cout total : 150 000 + 12 000 (notaire) = 162 000 EUR

Rentabilite nette

3,2%

5 174 / 162 000 x 100

La rentabilite nette-nette

Integre l impact fiscal : TMI + prelevements sociaux (17,2%).

Rnette-nette = [(Revenu net - Impots) / Cout total] x 100

Exemple avec TMI 30%

1
Imposition totale
30% + 17,2% = 47,2%
2
Impots
5 174 x 47,2% = 2 442 EUR
3
Revenu net-net
5 174 - 2 442 = 2 732 EUR

Rentabilite nette-nette

1,7%
Brute
5,2%
Nette
3,2%
Nette-nette
1,7%

Le cash-flow

Difference entre revenus et depenses mensuelles. C est la tresorerie reelle.

CF = Loyer - Charges - Credit - Impots
CF positif
CF > 0

Autofinancement

CF neutre
CF = 0

Equilibre

CF negatif
CF < 0

Effort d epargne

L effet de levier

Le credit permet de demultiplier les acquisitions avec le meme apport.

Achat comptant

Apport : 162 000 EUR

= 1 bien

Achat a credit (80%)

Apport : 42 000 EUR x 4

= 4 biens

La vraie puissance du levier : multiplier les acquisitions, pas forcement ameliorer la rentabilite.

Exercice 1 : Calcul de mensualite

1

Calculez la mensualite

Capital 250 000 EUR, taux 4%, duree 25 ans

Capital
250 000 EUR
Taux annuel
4%
Duree
25 ans
1
Taux mensuel4% / 12
%
2
Nb mensualites25 x 12
3
Mensualite
EUR
Mensualite
1 320 EUR
Correction

t = 4%/12 = 0,333% = 0,00333

n = 25 x 12 = 300

M = 250 000 x 0,00333 / (1 - 1,00333-300) = 1 320 EUR

Exercice 2 : Capital restant du

2

CRD apres 10 ans

Utilisez les donnees de l exercice 1

Capital
250 000 EUR
Mensualite
1 320 EUR
Mois restants
180
1
Facteur actualisation(1,00333)-180
2
CRD
EUR
CRD apres 10 ans
178 500 EUR
Correction

CRD = M x [1 - (1+t)-k] / t

CRD = 1 320 x [1 - 0,55] / 0,00333 = 178 500 EUR

71% du capital initial encore a rembourser apres 40% de la duree.

Exercice 3 : Cout total du credit

3

Calculez le cout total avec assurance

Capital
200 000 EUR
Mensualite HC
1 100 EUR
Duree
20 ans
Assurance
0,35%
1
Total mensualites1 100 x 240
EUR
2
Interets
EUR
3
Assurance totale200k x 0,35% x 20
EUR
4
Cout total
EUR
Cout total
78 000 EUR
Correction

Total mensualites = 1 100 x 240 = 264 000 EUR

Interets = 264 000 - 200 000 = 64 000 EUR

Assurance = 200 000 x 0,35% x 20 = 14 000 EUR

Cout total = 64 000 + 14 000 = 78 000 EUR

Exercice 4 : Rentabilite locative

4

Du brut au net-net

Prix + frais
220 000 EUR
Loyer
900 EUR/mois
Charges/an
3 200 EUR
TMI
30%
1
Renta brute(900x12)/220k x 100
%
2
Revenu net10 800 - 3 200
EUR
3
Renta nette
%
4
Impots (47,2%)
EUR
5
Renta nette-nette
%
Renta nette-nette
1,8%
Correction

Brute = 10 800 / 220 000 = 4,9%

Net = 10 800 - 3 200 = 7 600 EUR soit 3,5%

Impots = 7 600 x 47,2% = 3 587 EUR

Net-net = 7 600 - 3 587 = 4 013 EUR soit 1,8%

Exercice 5 : Cash-flow

5

Calculez le cash-flow mensuel

Loyer
800 EUR
Charges
180 EUR
Credit
750 EUR
Impots
140 EUR
1
Total sorties
EUR
2
Cash-flow
EUR
Cash-flow mensuel
-270 EUR
Correction

Sorties = 180 + 750 + 140 = 1 070 EUR

CF = 800 - 1 070 = -270 EUR/mois

Effort d epargne de 3 240 EUR/an

Exercice 6 : Effet de levier

6

Comparez avec et sans credit

Cout bien
200 000 EUR
Revenu net
6 000 EUR
Apport (20%)
40 000 EUR
Interets/an
4 800 EUR
1
Renta comptant6k/200k x 100
%
2
Revenu apres interets
EUR
3
Renta fonds propres
%
Renta fonds propres
3,0%
Correction

Comptant : 6 000 / 200 000 = 3,0%

Credit : (6 000 - 4 800) / 40 000 = 1 200 / 40 000 = 3,0%

Meme rentabilite, mais avec 40k on peut acheter 5 biens au lieu d 1 !

Simulateur d emprunt immobilier

200 000 EUR
3,5%
20 ans
0,30%
Mensualite totale
1 094 EUR
Cout des interets
70 613 EUR
Cout assurance
12 000 EUR
Cout total
82 613 EUR

Tableau d amortissement annuel

AnneeCapital debutInteretsCapital rembourseCapital fin

Simulateur de rentabilite locative

180 000 EUR
750 EUR
2 500 EUR
30%
Rentabilite brute
5,0%
Rentabilite nette
3,6%
Rentabilite nette-nette
1,9%
Revenu mensuel net
285 EUR

Simulateur de cash-flow

800 EUR
200 EUR
700 EUR
47,2%
Revenu imposable
600 EUR
Impots mensuels
283 EUR
Cash-flow mensuel
-383 EUR
Effort annuel
-4 596 EUR

Ce que vous avez appris

Emprunts immobiliers

  • Calculer une mensualite
  • Comprendre le tableau d amortissement
  • Calculer le CRD
  • Analyser TAEG et cout total
  • Evaluer assurance et remboursement anticipe

Rentabilite locative

  • Differencier brute, nette, nette-nette
  • Calculer le cash-flow
  • Mesurer l effet de levier
  • Determiner le loyer d equilibre

Formules essentielles

Mensualite

M = C x t / (1-(1+t)-n)

CRD

CRD = M x (1-(1+t)-k) / t

Rentabilite brute

R = Loyers / Prix x 100

Cash-flow

CF = Loyer - Charges - Credit - Impots

Points cles a retenir

1. Le cout reel va au-dela du taux

Interets + assurance + frais = 40-50% du capital emprunte.

2. La rentabilite brute est trompeuse

Toujours calculer la rentabilite nette-nette.

3. Cash-flow negatif = effort d epargne

Peut etre acceptable pour se constituer un patrimoine.

4. L effet de levier multiplie les possibilites

Le credit permet d acquerir plusieurs biens avec le meme apport.

Prochaine seance : Fiscalite et Performance

Fiscalite immobiliere

  • Revenus fonciers : micro vs reel
  • TMI et prelevements sociaux
  • Deficit foncier
  • Location meublee (LMNP)
  • Plus-values immobilieres

Indicateurs de performance

  • TRI (Taux de Rentabilite Interne)
  • VAN (Valeur Actuelle Nette)
  • Analyse de sensibilite
  • Rapport de recommandation

Preparation : Revoir les notions d actualisation de la seance 1.

Merci !

Alter Invest - Cabinet de conseil en gestion de patrimoine

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SupterTiaire Paris
29 janvier 2026