# Cours : Emprunts et Rentabilite

Seance 2 sur 4

## Emprunts Immobiliers et Rentabilite Locative

Maitriser les mecanismes du credit et de l investissement

Calculez les mensualites, analysez les tableaux d amortissement, et evaluez la rentabilite reelle de vos investissements immobiliers.

Duree
3h30
Exercices
6
Niveau
Master GP

### Intervenant

#### Pierre BRUNET

Gerant - Alter Invest

Cabinet de conseil en gestion de patrimoine depuis 2003

[email protected]

06 80 35 30 54

#### Programme

1
Emprunts immobiliers (1h45)
2
Rentabilite locative (1h45)

### Objectifs de la seance

#### Emprunts Immobiliers

- Calculer une mensualite de pret
- Etablir un tableau d amortissement
- Calculer le capital restant du
- Comprendre le TAEG
- Analyser l assurance emprunteur

#### Rentabilite Locative

- Differencier rentabilite brute, nette, nette-nette
- Calculer le cash-flow
- Mesurer l effet de levier
- Determiner le loyer d equilibre

### Cas pratique introductif

#### La question du jour

Vous souhaitez acheter un bien a 200 000 EUR. Combien allez-vous reellement payer ?

Prix d achat
200 000 EUR
Apport (10%)
20 000 EUR
Emprunt
180 000 EUR

#### Hypotheses :

- Duree : 20 ans
- Taux nominal : 3,5%
- Assurance : 0,30%
- Frais de dossier : 1 000 EUR

### Les emprunts immobiliers

L emprunt immobilier est le levier principal de l investissement. Comprendre ses mecanismes est essentiel.

Encours credits
1 300 Mds EUR

France 2024

Duree moyenne
22 ans
Taux moyen
3,4%

Dec 2024

### Types de prets

#### Pret amortissable

Mensualites constantes. Part interets decroissante, part capital croissante.

#### Pret in fine

Seuls les interets sont payes. Capital rembourse a l echeance.

### Calcul de la mensualite

Mensualite d un pret amortissable

M = C x t / (1 - (1 + t)-n)

M = Mensualite | C = Capital | t = Taux mensuel | n = Nombre de mensualites

### Application : 180 000 EUR sur 20 ans a 3,5%

1
Taux mensuel
t = 3,5% / 12 = 0,2917%
2
Denominateur
1 - (1,002917)-240 = 0,5031
3
Mensualite
M = 180 000 x 0,002917 / 0,5031 = 1 044 EUR

### Mensualite hors assurance

1 044 EUR

### Le tableau d amortissement

Detail mois par mois : interets, capital rembourse, capital restant du.

#### Composition mensualite

Interets = CRD x Taux mensuel

Capital = Mensualite - Interets

#### Evolution

Debut : beaucoup d interets

Fin : beaucoup de capital

Mois | Mensualite | Interets | Capital | CRD
--- | --- | --- | --- | ---
1 | 1 044 EUR | 525 EUR | 519 EUR | 179 481 EUR
120 | 1 044 EUR | 313 EUR | 731 EUR | 106 684 EUR
240 | 1 044 EUR | 3 EUR | 1 041 EUR | 0 EUR

### Le capital restant du (CRD)

CRD = Valeur actuelle des mensualites restantes

CRD = M x [1 - (1 + t)-(n-k)] / t

#### Exemple : CRD apres 10 ans

1
Mensualites restantes : 120
CRD = 1 044 x [1 - (1,002917)-120] / 0,002917
2
Resultat
CRD = 106 683 EUR (59% du capital initial)

Observation : Apres 50% de la duree, il reste 59% du capital !

### Le TAEG et le cout total

Le TAEG integre tous les frais : interets + assurance + frais de dossier + garantie.

Element | Calcul | Montant
--- | --- | ---
Total mensualites | 1 044 x 240 | 250 560 EUR
Interets | 250 560 - 180 000 | 70 560 EUR
Assurance (0,30%) | 180 000 x 0,30% x 20 | 10 800 EUR
Frais de dossier | - | 1 000 EUR
COUT TOTAL | - | 82 360 EUR

### Cout total de l acquisition

262 360 EUR

Pour un bien a 200 000 EUR

### L assurance emprunteur

#### Garanties

- Deces / PTIA
- ITT / IPT / IPP

#### Modes de calcul

Sur capital initial : Cotisation constante

Sur CRD : Cotisation degressive

Loi Lemoine (2022) : Changement d assurance possible a tout moment, sans frais.

### Le remboursement anticipe

#### Avantages

- Economie d interets
- Economie d assurance
- Liberation de capacite

#### IRA (Indemnites)

Plafonnees au minimum entre :

- 6 mois d interets
- 3% du capital rembourse

#### Exemple : remboursement de 50 000 EUR apres 10 ans

6 mois interets

50 000 x 3,5% x 6/12 = 875 EUR

3% capital

50 000 x 3% = 1 500 EUR

### IRA a payer

875 EUR

### La rentabilite locative

Il existe 3 niveaux de rentabilite. Ne vous fiez jamais a la seule rentabilite brute !

#### Les 3 niveaux

Brute
Loyers / Prix
->
Nette
- Charges
->
Nette-nette
- Fiscalite

### La rentabilite brute

Rentabilite brute

Rbrute = (Loyer annuel / Prix d achat) x 100

#### Exemple : Studio 150 000 EUR loue 650 EUR/mois

1
Loyer annuel
650 x 12 = 7 800 EUR
2
Rentabilite brute
7 800 / 150 000 x 100 = 5,2%

Attention : C est l indicateur affiche par les agents. Il ne tient compte d aucune charge !

### La rentabilite nette

Rentabilite nette

Rnette = [(Loyers - Charges) / (Prix + Frais)] x 100

#### Charges a deduire

- Taxe fonciere
- Charges non recuperables
- Assurance PNO
- Gestion locative
- Vacance locative

#### Frais a ajouter

- Frais de notaire (~8%)
- Frais d agence
- Travaux

#### Application a notre studio

Element | Montant annuel
--- | ---
Loyers bruts | + 7 800 EUR
Taxe fonciere | - 800 EUR
Charges non recuperables | - 480 EUR
Assurance PNO | - 150 EUR
Gestion locative (7%) | - 546 EUR
Vacance (1 mois) | - 650 EUR
Revenu net | 5 174 EUR

Cout total : 150 000 + 12 000 (notaire) = 162 000 EUR

### Rentabilite nette

3,2%

5 174 / 162 000 x 100

### La rentabilite nette-nette

Integre l impact fiscal : TMI + prelevements sociaux (17,2%).

Rnette-nette = [(Revenu net - Impots) / Cout total] x 100

#### Exemple avec TMI 30%

1
Imposition totale
30% + 17,2% = 47,2%
2
Impots
5 174 x 47,2% = 2 442 EUR
3
Revenu net-net
5 174 - 2 442 = 2 732 EUR

### Rentabilite nette-nette

1,7%
Brute
5,2%
Nette
3,2%
Nette-nette
1,7%

### Le cash-flow

Difference entre revenus et depenses mensuelles. C est la tresorerie reelle.

CF = Loyer - Charges - Credit - Impots
CF positif
CF > 0

Autofinancement

CF neutre
CF = 0

Equilibre

CF negatif
CF < 0

Effort d epargne

### L effet de levier

Le credit permet de demultiplier les acquisitions avec le meme apport.

#### Achat comptant

Apport : 162 000 EUR

= 1 bien

#### Achat a credit (80%)

Apport : 42 000 EUR x 4

= 4 biens

La vraie puissance du levier : multiplier les acquisitions, pas forcement ameliorer la rentabilite.

### Exercice 1 : Calcul de mensualite

1

### Calculez la mensualite

Capital 250 000 EUR, taux 4%, duree 25 ans

Capital
250 000 EUR
Taux annuel
4%
Duree
25 ans
1
Taux mensuel 4% / 12
%
2
Nb mensualites 25 x 12
3
Mensualite
EUR
Mensualite
1 320 EUR
Correction

t = 4%/12 = 0,333% = 0,00333

n = 25 x 12 = 300

M = 250 000 x 0,00333 / (1 - 1,00333-300) = 1 320 EUR

### Exercice 2 : Capital restant du

2

### CRD apres 10 ans

Utilisez les donnees de l exercice 1

Capital
250 000 EUR
Mensualite
1 320 EUR
Mois restants
180
1
Facteur actualisation(1,00333)-180
2
CRD
EUR
CRD apres 10 ans
178 500 EUR
Correction

CRD = M x [1 - (1+t)-k] / t

CRD = 1 320 x [1 - 0,55] / 0,00333 = 178 500 EUR

71% du capital initial encore a rembourser apres 40% de la duree.

### Exercice 3 : Cout total du credit

3

### Calculez le cout total avec assurance

Capital
200 000 EUR
Mensualite HC
1 100 EUR
Duree
20 ans
Assurance
0,35%
1
Total mensualites 1 100 x 240
EUR
2
Interets
EUR
3
Assurance totale 200k x 0,35% x 20
EUR
4
Cout total
EUR
Cout total
78 000 EUR
Correction

Total mensualites = 1 100 x 240 = 264 000 EUR

Interets = 264 000 - 200 000 = 64 000 EUR

Assurance = 200 000 x 0,35% x 20 = 14 000 EUR

Cout total = 64 000 + 14 000 = 78 000 EUR

### Exercice 4 : Rentabilite locative

4

### Du brut au net-net

Prix + frais
220 000 EUR
Loyer
900 EUR/mois
Charges/an
3 200 EUR
TMI
30%
1
Renta brute(900x12)/220k x 100
%
2
Revenu net 10 800 - 3 200
EUR
3
Renta nette
%
4
Impots (47,2%)
EUR
5
Renta nette-nette
%
Renta nette-nette
1,8%
Correction

Brute = 10 800 / 220 000 = 4,9%

Net = 10 800 - 3 200 = 7 600 EUR soit 3,5%

Impots = 7 600 x 47,2% = 3 587 EUR

Net-net = 7 600 - 3 587 = 4 013 EUR soit 1,8%

### Exercice 5 : Cash-flow

5

### Calculez le cash-flow mensuel

Loyer
800 EUR
Charges
180 EUR
Credit
750 EUR
Impots
140 EUR
1
Total sorties
EUR
2
Cash-flow
EUR
Cash-flow mensuel
-270 EUR
Correction

Sorties = 180 + 750 + 140 = 1 070 EUR

CF = 800 - 1 070 = -270 EUR/mois

Effort d epargne de 3 240 EUR/an

### Exercice 6 : Effet de levier

6

### Comparez avec et sans credit

Cout bien
200 000 EUR
Revenu net
6 000 EUR
Apport (20%)
40 000 EUR
Interets/an
4 800 EUR
1
Renta comptant 6k/200k x 100
%
2
Revenu apres interets
EUR
3
Renta fonds propres
%
Renta fonds propres
3,0%
Correction

Comptant : 6 000 / 200 000 = 3,0%

Credit : (6 000 - 4 800) / 40 000 = 1 200 / 40 000 = 3,0%

Meme rentabilite, mais avec 40k on peut acheter 5 biens au lieu d 1 !

### Simulateur d emprunt immobilier

Capital emprunte
200 000 EUR
Taux annuel
3,5%
Duree (annees)
20 ans
Assurance (%)
0,30%
Mensualite totale
1 094 EUR
Cout des interets
70 613 EUR
Cout assurance
12 000 EUR
Cout total
82 613 EUR

#### Tableau d amortissement annuel

Annee | Capital debut | Interets | Capital rembourse | Capital fin
--- | --- | --- | --- | ---

### Simulateur de rentabilite locative

Prix d achat (frais inclus)
180 000 EUR
Loyer mensuel
750 EUR
Charges annuelles
2 500 EUR
TMI
30%
Rentabilite brute
5,0%
Rentabilite nette
3,6%
Rentabilite nette-nette
1,9%
Revenu mensuel net
285 EUR

### Simulateur de cash-flow

Loyer mensuel
800 EUR
Charges mensuelles
200 EUR
Mensualite credit
700 EUR
TMI + PS
47,2%
Revenu imposable
600 EUR
Impots mensuels
283 EUR
Cash-flow mensuel
-383 EUR
Effort annuel
-4 596 EUR

### Ce que vous avez appris

#### Emprunts immobiliers

- Calculer une mensualite
- Comprendre le tableau d amortissement
- Calculer le CRD
- Analyser TAEG et cout total
- Evaluer assurance et remboursement anticipe

#### Rentabilite locative

- Differencier brute, nette, nette-nette
- Calculer le cash-flow
- Mesurer l effet de levier
- Determiner le loyer d equilibre

### Formules essentielles

Mensualite

M = C x t / (1-(1+t)-n)

CRD

CRD = M x (1-(1+t)-k) / t

Rentabilite brute

R = Loyers / Prix x 100

Cash-flow

CF = Loyer - Charges - Credit - Impots

### Points cles a retenir

#### 1. Le cout reel va au-dela du taux

Interets + assurance + frais = 40-50% du capital emprunte.

#### 2. La rentabilite brute est trompeuse

Toujours calculer la rentabilite nette-nette.

#### 3. Cash-flow negatif = effort d epargne

Peut etre acceptable pour se constituer un patrimoine.

#### 4. L effet de levier multiplie les possibilites

Le credit permet d acquerir plusieurs biens avec le meme apport.

### Prochaine seance : Fiscalite et Performance

#### Fiscalite immobiliere

- Revenus fonciers : micro vs reel
- TMI et prelevements sociaux
- Deficit foncier
- Location meublee (LMNP)
- Plus-values immobilieres

#### Indicateurs de performance

- TRI (Taux de Rentabilite Interne)
- VAN (Valeur Actuelle Nette)
- Analyse de sensibilite
- Rapport de recommandation

Preparation : Revoir les notions d actualisation de la seance 1.

## Merci !

Alter Invest - Cabinet de conseil en gestion de patrimoine

[email protected] | 06 80 35 30 54