# Simulateur SCPI Usufruit

## Paramètres Généraux

Grille de Clé Usufruit (% du prix PP)
Barème Impôt sur les Sociétés (IS)
Seuil Taux Réduit
euros
Taux Réduit
%
Taux Normal
%
Barème IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
Seuil d'imposition
euros
Tranche 1 (800k-1,3M)
%
Tranche 2 (1,3M-2,57M)
%
Tranche 3 (2,57M-5M)
%
Tranche 4 (5M-10M)
%
Tranche 5 (> 10M)
%
Fiscalité Personne Physique
Prélèvements Sociaux
%
Valeurs par Défaut
Rendement SCPI Euro
%
Rendement SCPI FR
%
Revalorisation Loyers
% / an
Évolution Prix Part
% / an
Taux IFI Immobilier SCPI
%

## Stratégie SCPI en Usufruit

Optimisation patrimoniale via le démembrement temporaire

### Principe du Démembrement

€
Investissement
100 000 €
Capital initial
→
US
Achat Usufruit
42% de la PP
Clé sur 20 ans
=
PP
Loyers Versés sur
238 095 €
équivalent Pleine Propriété
Effet de Levier x 2,38 Vous percevez les loyers sur 2,38 fois plus de capital qu'investi

### Pendant le Démembrement (20 ans)

1
Percevoir les Loyers
100% des loyers sur la valeur PP
~11 905 €/an
→
2
Déduire l'Amortissement
Usufruit amorti linéairement
5 000 €/an
→
3
Payer l'IS Optimisé
Base réduite par l'amortissement
~15-25%
→
4
Réinvestir ou Percevoir
3 options : Racheter de l'usufruit, acquérir des parts en PP, percevoir les loyers, ou un mix des trois
Configurable

### Constitution du Patrimoine Final

PP
PP Acquises
Réinvestissement des loyers
+
US
Valeur Résiduelle US
Usufruits encore actifs
+
€
Loyers Distribués
Revenus perçus en cash
=
★
Patrimoine Final
Valeur nette totale
!
À noter : Extinction de l'usufruit
À l'échéance du démembrement initial, l'usufruit s'éteint et sa valeur devient nulle. La pleine propriété est reconstituée au profit du nu-propriétaire, pas de l'usufruitier. Le patrimoine final de l'usufruitier est donc constitué uniquement des PP acquises par réinvestissement et de la valeur résiduelle des nouveaux usufruits rachetés en cours de période (s'il en reste d'actifs).
Effet de Levier

Avec le même capital, vous percevez les loyers sur 2 à 3 fois plus de valeur en pleine propriété qu'en achat direct.

Fiscalité Optimisée

L'amortissement de l'usufruit réduit la base imposable à l'IS. Les SCPI paneuropéennes bénéficient d'une fiscalité avantageuse.

Capitalisation

Le réinvestissement des loyers nets en PP et nouveaux usufruits crée un effet boule de neige sur le patrimoine.

Rendement Apparent Élevé

Le rendement sur capital investi est multiplié par l'inverse de la clé. Un rendement de 5% sur PP devient ~12% sur l'usufruit à 20 ans.

### Comparaison : Achat Direct vs Usufruit

Achat Direct PP
100 000 €
Loyers perçus sur 100 000 € de PP
Achat Usufruit
238 095 €
Loyers perçus sur 238 095 € de PP (équivalent)

### Évolution Schématique du Patrimoine

PP Acquises (réinvestissement)
Valeur Résiduelle Usufruit
Total (PP + US + Loyers)
i
Lecture du graphique
La valeur de l'usufruit décroît linéairement jusqu'à zéro à l'échéance (l'usufruit s'éteint). Simultanément, les PP acquises augmentent grâce au réinvestissement des loyers. Le patrimoine total inclut : PP acquises + Valeur résiduelle US + Loyers distribués cumulés. À noter : les nouveaux usufruits rachetés en cours de période peuvent prolonger la durée totale.

## Mode d'emploi du Simulateur

Guide pratique pour configurer et interpréter votre simulation

### 1 Choisir votre régime fiscal

#### SCI à l'IS (recommandé)

- Amortissement : Déduction fiscale de la valeur de l'usufruit sur sa durée
- Taux IS : 15% jusqu'à 42 500 €, puis 25%
- Idéal pour : Capitalisation, réinvestissement des loyers

#### Personne Physique

- TMI : Votre tranche marginale d'imposition (0% à 45%)
- Prélèvements sociaux : 17,2% sur les revenus fonciers
- Idéal pour : TMI faible, besoin de revenus immédiats

### 2 Configurer l'investissement initial

Paramètre | Description | Conseil
--- | --- | ---
Montant Initial | Capital investi en usufruit de SCPI | Minimum conseillé : 50 000 €
Durée Démembrement | Durée pendant laquelle vous détenez l'usufruit (5 à 20 ans) | 10-15 ans pour optimiser le rendement
Clé de Démembrement | Pourcentage du prix PP payé pour l'usufruit | Plus la durée est longue, plus la clé est élevée
Rendement SCPI | Taux de distribution annuel de la SCPI (sur la valeur PP) | Moyenne marché : 4% à 6%
Revalorisation | Évolution annuelle du prix des parts SCPI | Hypothèse prudente : 0,5% à 1,5%

### 3 Option : Financer par emprunt

i
Effet de levier
L'emprunt permet d'augmenter le montant investi. Exemple : 100 000 € d'apport + 50 000 € d'emprunt = 150 000 € investis en usufruit. Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui optimise la fiscalité.
Montant Emprunté
S'ajoute à votre apport pour augmenter l'investissement total
Taux d'Emprunt
Taux annuel nominal du crédit immobilier
Durée Emprunt
Généralement inférieure ou égale à la durée du démembrement
Remboursement Prioritaire
Les loyers servent d'abord à rembourser le crédit

### 4 Définir la stratégie de réinvestissement

Pendant la période de démembrement, vous percevez des loyers nets (après impôts). Vous pouvez choisir comment utiliser ces loyers :

US
Racheter de l'Usufruit
Maximise les loyers pendant le démembrement. Effet boule de neige.
PP
Acquérir des Parts en PP
Constitue un patrimoine pérenne. Parts conservées à vie.
€
Percevoir les Loyers
Revenus immédiats disponibles. Pas de réinvestissement.
!
Mix des trois stratégies
Vous pouvez combiner les trois options. Exemple : 50% en usufruit, 30% en PP, 20% distribué. La somme des trois taux doit être égale à 100%.

### 5 Simuler l'impact IFI (optionnel)

L'Impôt sur la Fortune Immobilière concerne les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d'euros.

Règle de l'usufruitier
L'usufruitier déclare la valeur en pleine propriété des parts, pas seulement la valeur de l'usufruit.
Taux d'actif immobilier
Les SCPI sont imposables à l'IFI au prorata de leur actif immobilier (généralement 70-90%).
Patrimoine existant
Ajoutez votre patrimoine immobilier actuel (résidence principale abattue de 30%, biens locatifs...).
Revalorisation
Hypothèse d'évolution annuelle de votre patrimoine existant.

### R Lire les résultats

Indicateur | Signification
--- | ---
Investissement | Montant total investi en usufruit (apport + emprunt éventuel)
Patrimoine Final | Valeur totale à la fin : PP acquises + usufruits résiduels + loyers distribués - capital restant dû
Plus-Value | Différence entre le patrimoine final et l'investissement initial
Rendement Global | Performance totale sur la durée, exprimée en pourcentage
TRI (Taux de Rendement Interne) | Rendement annualisé tenant compte de la temporalité des flux
IFI Cumulé | Total d'IFI payé sur la période (si applicable)

### T Comprendre le tableau détaillé

Le tableau année par année présente l'évolution complète de votre investissement. Cliquez sur le bouton "Détail" de chaque ligne pour une analyse approfondie avec 6 onglets :

Récapitulatif
Vue synthétique des flux de l'année
Usufruits
Détail de chaque usufruit détenu
PP Acquises
Historique des parts en pleine propriété
IFI
Calcul détaillé de l'IFI par tranches
Crédit
Suivi du remboursement de l'emprunt
Bilan
Composition du patrimoine et performance
i
Stratégie Usufruit Réinvesti
Investissement en usufruit de SCPI. Le différentiel de loyers entre l'usufruit et la pleine propriété est réinvesti chaque année en parts PP, permettant de constituer un patrimoine immobilier avec un effet de levier fiscal.

### Régime Fiscal

Tranche Marginale d'Imposition (TMI)
30 %
0% 11% 30% 41% 45%
Taux Moyen d'Imposition (TME)
20 %
0 % 45 %
i
Fiscalité Personne Physique
SCPI Paneuropéennes : Imposition à TMI - TME (crédit d'impôt)
SCPI Françaises : Imposition à TMI + 17,2% (prélèvements sociaux)
i
Fiscalité SCI à l'IS
SCPI Paneuropéennes : Revenus non imposables (0%)
SCPI Françaises : IS 15% jusqu'à 42 500 €, puis 25% au-delà
Amortissement : L'usufruit est amorti linéairement sur la durée

### Paramètres d'Investissement

Montant Investi
100 000 €
50 000 € 1 000 000 €
Capital initial investi pour acheter de l'usufruit de SCPI. Ce montant représente votre apport personnel (avant emprunt éventuel).
Durée du Démembrement
20 ans
3 ans 20 ans
Période pendant laquelle vous percevez les loyers de l'usufruit. À l'échéance, l'usufruit s'éteint et la pleine propriété est reconstituée au profit du nu-propriétaire.
Financement par Emprunt
i
Effet de levier
L'emprunt s'ajoute à votre apport pour augmenter le montant total investi en usufruit. Les intérêts sont déductibles fiscalement. Le remboursement se fait prioritairement avec les loyers perçus.
Montant Emprunté
50 000 €
0 € 1 000 000 €
Montant du crédit bancaire. Il s'ajoute à votre apport pour constituer le montant total investi en usufruit.
Taux d'Intérêt Annuel
5,0 %
0 % 10 %
Taux nominal annuel du crédit immobilier (hors assurance). Consultez votre banque pour obtenir un taux personnalisé.
Durée de l'Emprunt
20 ans
1 an 25 ans
Durée du crédit en années. Privilégiez une durée inférieure ou égale à la durée du démembrement pour éviter un capital restant dû à l'échéance.

### Détail de l'Emprunt

Mensualité
--
Échéance Annuelle
--
Coût Total Crédit
--
i
Les loyers nets servent d'abord à rembourser le crédit. Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers (SCI à l'IS ou SCPI françaises en personne physique).

### Grille de Clé Usufruit

### Éditer la Clé de Démembrement

### Rendements & Hypothèses

Rendement SCPI Paneuropéenne (net)
5,0 %
2,0 % 8,0 %
Taux de distribution annuel des SCPI européennes (hors France). Ces SCPI bénéficient d'une fiscalité avantageuse en France via le mécanisme du crédit d'impôt.
Rendement SCPI Française (net)
6,0 %
2,0 % 8,0 %
Taux de distribution annuel des SCPI investies en France. Les revenus sont soumis aux prélèvements sociaux (17,2%) et à l'impôt sur le revenu (personne physique) ou à l'IS (SCI).
Revalorisation Annuelle des Loyers
1,0 %
-2,0 % +5,0 %
Hypothèse d'évolution annuelle des loyers distribués par la SCPI. Cette revalorisation est généralement indexée sur l'inflation ou l'évolution des loyers commerciaux.
Évolution Annuelle Prix de Part
1,0 %
-5,0 % +5,0 %
Hypothèse d'évolution annuelle du prix de la part SCPI. Impacte la valeur des PP acquises et des nouveaux usufruits rachetés. Une hypothèse prudente est recommandée (0% à 1,5%).

### Paramètres de Réinvestissement

Durée des Usufruits Rachetés
L'usufruit racheté redémarre sur la durée d'origine complète (20 ans).
i
Paramètres de réinvestissement
Durée US : Durée résiduelle = même échéance que l'usufruit initial / Durée d'origine = redémarre sur la durée complète

### Répartition & Fiscalité IS

Part de SCPI Paneuropéenne (fiscalité 0%)
100 %
0 % (100% FR) 100 % (0% FR)
Paneuropéenne 100%
i
Fiscalité IS
SCPI Paneuropéennes : Revenus non imposables en France (convention fiscale)
SCPI Françaises : IS à 15% jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25% au-delà
Amortissement : L'usufruit est amorti linéairement sur la durée du démembrement

### Synthèse de l'Investissement

Investissement Initial
100 000 €
Valeur Usufruit en PP
238 095 €
Clé Usufruit
42,0 %
Durée
15 ans
Usufruits Rachetés
0
Total US Rachetés
0 €

### Évolution du Patrimoine

PP Acquises (cumul)
Valeur Résiduelle Usufruit
Loyers Distribués (cumul)
Total (PP + US + Loyers)
IFI Cumulé

### Paramètres de Réinvestissement

Taux de Réinvestissement en Usufruit
100 %
0 % 100 %
Part des loyers nets réinvestie en rachat d'usufruit. Maximise les revenus pendant le démembrement grâce à l'effet boule de neige, mais l'usufruit s'éteindra à terme.
Taux de Réinvestissement en PP
0 %
0 % 100 %
Part des loyers nets réinvestie en achat de pleine propriété. Ces parts sont conservées définitivement et continuent à générer des revenus après le démembrement.
Durée des Rachats (années)
20 ans
1 an 20 ans
Période pendant laquelle les loyers sont réinvestis. Après cette durée, 100% des loyers sont distribués (perçus en cash). La somme US + PP peut être inférieure à 100%, le reste étant distribué.
Répartition des Loyers Nets
US 100%
!
La somme des taux dépasse 100%. Les taux seront ajustés proportionnellement.
i
Fonctionnement du réinvestissement
Exemple : 10 000 € de loyers nets, 40% US, 35% PP = 4 000 € rachat usufruit + 3 500 € achat PP + 2 500 € distribués
Durée des rachats : Après cette période, les réinvestissements cessent et 100% des loyers sont distribués

### Bilan à l'Issue du Démembrement

Patrimoine Final
246 029 €
Plus-Value Globale
146 029 €
Loyers Distribués
0 €
Rendement Global
+146 %
TRI Annualisé
6,2 %

### Composition du Patrimoine Final

- PP issues des Usufruits : -- parts pour une valeur de --
- PP Acquises Directement : -- parts pour une valeur de --
- Loyers Distribués Cumulés : --
- Total Patrimoine : PP issues US + PP acquises + Loyers distribués

### Détail des Flux

- Usufruits Rachetés : -- usufruits pour un total de --
- Achats PP Cumulés : --
- Loyers Restant à Verser : --
- Total Impôt Payé : --
- Amortissement Total Déduit : --

### Impact IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Pourcentage Imposable à l'IFI
80 %
0 % 100 %
Les SCPI détenues via une SCI à l'IS sont imposables à l'IFI au prorata de l'actif immobilier (généralement 80%).
Patrimoine immobilier existant (hors SCPI simulées)
Valeur Initiale du Patrimoine
0 €
0 € 5 000 000 €
Patrimoine immobilier net taxable (résidence principale abattue de 30%, biens locatifs, etc.)
Revalorisation Annuelle
+2,0 %
-2 % +8 %
Hypothèse de revalorisation annuelle du patrimoine immobilier existant.
i
Règle de l'usufruit et IFI
L'usufruitier est redevable de l'IFI sur la valeur totale en pleine propriété des parts détenues en usufruit, et non sur la seule valeur de l'usufruit.
Base IFI SCPI
Autre Patrimoine
Base IFI Totale
Seuil 1,3 M€
Base IFI SCPI (An 1)
--
Patrimoine Initial
--
Base IFI Max
--
IFI Cumulé
--
!
Attention : Votre patrimoine dépasse le seuil d'imposition IFI de 1 300 000 €. L'IFI s'applique dès le premier euro au-delà de 800 000 €.

### Barème IFI 2024

0 € - 800 000 € : 0%
800 000 € - 1 300 000 € : 0,50%
1 300 000 € - 2 570 000 € : 0,70%
2 570 000 € - 5 000 000 € : 1,00%
5 000 000 € - 10 000 000 € : 1,25%
Au-delà de 10 000 000 € : 1,50%

Décote applicable entre 1,3 M€ et 1,4 M€. L'IFI n'est dû qu'à partir de 1,3 M€ de patrimoine net taxable.

Année | Base US | Base PP | Base SCPI | Autre Patrimoine | Base Totale | IFI Année | IFI Cumulé
--- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | ---

### Tableau Année par Année

i
Années d'extension
Les lignes marquées * correspondent aux années au-delà de la durée initiale, pendant lesquelles seuls les usufruits rachetés en "durée d'origine" continuent de générer des revenus.
i
Répartition des loyers
Pendant la durée des rachats, les loyers nets sont répartis selon les taux définis (US / PP / Distribué). Après cette période et pendant les extensions, 100% des loyers sont distribués.

Année | Loyer US | Loyer PP | Loyer Total | Amort. | Impôt | IFI | Loyer Net | Crédit | Dispo. | Achat US | Achat PP | Distribué | Vers. Cumul | PP Cumul | Val. US | Total | Détail
--- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | ---

### Principe de la Stratégie

- Achat en Usufruit : La société acquiert l'usufruit temporaire de parts de SCPI, permettant de percevoir 100% des loyers pendant la durée du démembrement avec un investissement réduit (clé usufruit).
- Effet de Levier : Avec la même somme, on contrôle plus de parts en valeur pleine propriété qu'en achat direct.
- Répartition des Loyers : Pendant la durée des rachats, le loyer net est réparti selon les taux définis :
  1. Taux US : Part réinvestie en rachat d'usufruit (effet boule de neige)
  2. Taux PP : Part réinvestie en achat de pleine propriété
  3. Distribué : Part versée aux associés (100% - taux US - taux PP)
- Après la durée des rachats : Les réinvestissements cessent et 100% des loyers sont distribués.

- Reconstitution : À l'extinction des usufruits, récupération de toutes les PP + les parts acquises directement.

### Fiscalité IS

### SCPI Paneuropéennes

- Revenus de source étrangère
- Non imposables en France (conventions fiscales)
- IS effectif : 0%
- Idéal pour maximiser le cash-flow

### SCPI Françaises

- Revenus fonciers imposables à l'IS
- 15% jusqu'à 42 500 € de bénéfice
- 25% au-delà de 42 500 €
- Amortissement de l'usufruit déductible

### Amortissement de l'Usufruit

- Base : Valeur d'acquisition de l'usufruit (montant investi)
- Durée : Durée du démembrement
- Méthode : Linéaire (montant investi / durée)
- Effet : Réduit la base imposable à l'IS pour les revenus français

### Répartition des Loyers et Colonnes du Tableau

- Pendant la durée des rachats : Les loyers nets sont répartis selon les taux définis :
  - Taux US = % réinvesti en achat d'usufruit
  - Taux PP = % réinvesti en achat de pleine propriété
  - Le reste = % distribué au(x) associé(s)
- Après la durée des rachats : 100% des loyers nets sont distribués (pas de réinvestissement)
- Vers. Cumul : Cumul des montants distribués année après année
- Loyers Restant à Verser : Achats PP + Achats US - Versements cumulés

!
Points d'Attention
• L'usufruit s'éteint à l'issue de la durée prévue (pas de valeur résiduelle)
• Pas de droits d'entrée sur l'usufruit car pas de marché secondaire
• La stratégie est sensible à l'évolution du prix des parts
• Hors IFI : l'usufruit temporaire détenu par une société à l'IS n'entre pas dans l'assiette IFI du dirigeant

### Grille de Clé Usufruit

Durée | 3 ans | 4 ans | 5 ans | 6 ans | 7 ans | 8 ans | 9 ans | 10 ans
--- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | ---
Clé US | 12,0% | 15,5% | 19,0% | 22,0% | 24,5% | 27,0% | 29,5% | 32,0%

Durée | 11 ans | 12 ans | 13 ans | 14 ans | 15 ans | 16 ans | 17 ans | 18 ans | 19 ans | 20 ans
--- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | ---
Clé US | 33,5% | 35,0% | 36,5% | 38,0% | 39,0% | 40,0% | 40,5% | 41,0% | 41,5% | 42,0%

i
Grille Personnalisable
Cette grille peut être modifiée dans l'onglet Paramètres via le bouton "Modifier la grille".

### Détail - Année X